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Devenir rentier : un local professionnel à 20% !

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Bonjour investisseur immobilier qui se bouge !

Bienvenue dans la série devenir rentier. Tu peux trouver le premier acte ici. Pour rappel, je décris les investissements immobiliers sur lesquels je me positionne, en gardant en tête mon objectif  de devenir rentier immobilier avec 2000 euros de revenus mensuels locatifs !

Acheter des murs professionnels !

 

Un local professionnel qui rapporte 20% de rentabilité brute. Ici je te parle de ma seconde affaire immobilière.

 

Je dois avouer que je ne pratique pas l’achat de murs professionnels, c’est un investissement que je ne connaissais pas du tout. Mais l’opportunité se présente pour ce type d’investissement. Dans mon cas, un commerce est en place en centre ville et paye un loyer (460 euros + 30 de charges). Dans l’investissement d’un local professionnel, vous avez le fond de commerce (valeur qui dépend de l’activité et du chiffre d’affaire du professionnel) et les murs.

 

Quels avantages ?

 

Lorsque tu investis dans des locaux professionnels, le bail protège moins ton locataire et te permet beaucoup plus de souplesse. Pas besoin d’attendre la fameuse trêve hivernale si ton locataire ne te paye pas.

Autre avantage, tu n’a pas besoin d’opérer de travaux au même titre qu’un appartement lorsque ton locataire s’en va. En effet, le commerce qui s’installe prend à sa charge les travaux d’aménagement intérieur. C’est une différence importante par rapport à la location classique résidentielle.

La rentabilité est souvent plus importante que la location résidentielle. Il n’est pas rare de trouver des rentabilité brute de 9%.

 

Quels risques ?

 

Bien évidemment il y a également des risques. L’emplacement est important pour un commerce et doit se trouver dans une zone de chalandise et de passage (souvent différent du résidentiel).

Le risque de fermeture du commerce. Si ton locataire n’a pas une affaire lucrative, tu risques de devoir rechercher un nouveau locataire prochainement. C’est le cas dans de nombreux centre ville.

Une revente potentiellement plus longue qu’un appartement résidentiel. Un local est plus facilement loué qu’acheté par un professionnel, ce qui lui permet de ne pas avoir de local dans les bras si jamais il doit faire une cessation d’activité.

Tu dois être ensuite attentif aux mêmes paramètres que dans l’investissement résidentiel classique. Les frais annexes de copropriétés, la taxe foncière (qui peut-être suivant le bail être à la charge du professionnel), frais de gestion si tu prends une agence immobilière, l’assurance du local (assurance spécifique professionnelle) et la fiscalité. Devenir rentier est un travail de chaque instant !

 

Mon affaire immobilière à 20% !

 

 

Dans mon cas, il s’agit d’un commerce de textile existant depuis 3 ans et qui fonctionne bien pour l’instant. Le bail est un 3/6/9 avec préavis de 6 mois. Le locataire a aménagé le local dès le départ de son activité et en fonction de cette dernière.

Il se trouve dans le centre d’une ville moyenne de 10 000 habitants. Ce n’est pas une ville, ni un centre, des plus dynamiques. Le local fait 84m2. Les vendeurs sont âgées et n’habitent plus sur place. Après échange avec le locataire, il doit rester 4 à 5 ans environ.

 

Les frais à comptabiliser !

 

Les frais sont de 900 euros au niveau copropriété annuelle, 650 euros de taxe foncière à ma charge. La fiscalité sera soit le micro-foncier (abattement de 30%) ou bien le foncier réel si les charges annuelles dépassent cet abattement. Au niveau fiscal il n’y a pas trop le choix ! Pour devenir rentier, il convient de maitriser un minimum la fiscalité et de se former. Vous êtes ici au bon endroit !

Alors tu dois te demander certainement combien j’achète ce local professionnel. Le prix (source notaire) dans cette rue est de 400 à 600 euros pour ce type de bien. Pour 84m2, on est à minimum 34 000 euros et maximum 50 000 euros. Le prix juste autour de 40 000 certainement. Le bien était dans une seule agence et n’a pas été diffusé, je n’ai pas été en concurrence. Cette situation est favorable à la négociation.

Du coup, j’ai fait une proposition à 20 000 euros, très agressif car -48% par rapport au prix initial. Nous nous sommes accordés finalement à 25 000 euros. Il faudra rajouter environ 2500 euros de frais d’acte. C’est le prix d’une jolie voiture neuve ! Et avec une voiture vous êtes sûr de perdre de l’argent !

 

Rentabilité énorme et risques en adéquation !

 

La rentabilité est forte : 460 sur 12 mois / 27500 = 20.07% brut ! La rentabilité avant impôts est de 15%. Enfin après impôt, la rentabilité nette est de 10.88%. Par comparaison, j’essaye de trouver dans les investissements plus classiques que je fais, autour de 9 à 10% brut.

Bien sûr une telle rentabilité engendre des risques importants ! Nous en avons évoqué quelques uns. Mon objectif est le suivant :

  • le locataire reste a priori 4 à 5 ans, je mets en place un prêt infine sur 120 mois. Ainsi, annuellement je ne paye que les intérêts d’emprunt et je rembourse les 27 500 dans 10 ans. Cela me coute 320 euros annuels. Ma trésorerie positive est donc annuellement de 3000 euros.
  • Dans 2 à 3 ans, ma trésorerie positive est de 6000 ou 9000. Je revends le bien pendant que le locataire est encore en place (si c’est le cas). Prix cible environ 40 000 euros. Si c’est la cas, je fais une plus value nette de 9675. Après remboursement du crédit, il me reste 13 175 ou 16 175 après 3 ans. Un enrichissement sans avoir sorti un centime !
  • Au pire combien dois-je vendre pour ne rien gagner et ne rien perdre ? Sur 2 ans, je dois vendre 21 500 et 18 500 après 3 ans. Plus mon locataire reste plus le risque s’affaiblit !

 

Investir de manière très rentable c’est aussi mesurer les risques et pouvoir les surmonter !

 

Alors oui c’est une prise de risque, mon problème principal serait de ne pas avoir de locataires. Malgré tout, je pourrai transformer le local en bureaux, voir en appartement en réinvestissant. Le ticket d’entrée est si faible que je tente le coup !

Je ne te recommande pas de commencer par ce type d’investissement bien évidemment, il vaut mieux rester dans le classique pour débuter. Cependant, un succès important ne va pas sans des prises de risques et c’est valable dans l’immobilier ! Il faut être en mesurer de calculer les risques et de pouvoir les assumer financièrement dans tous les cas.

Il existe rarement (voir jamais) un bien totalement sécurisé avec une rentabilité de folie. A moins de l’acheter avec beaucoup de travaux et de lui redonner de la valeur ! Il faudra maitriser dans ce cas le prix d’achat et celui des travaux !

Didier.

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(2 commentaires)

  1. Daniella

    En y réfléchissant bien, je n’ai jamais songé à ce type d’investissement. Il m’a l’air d’être très intéressant, d’ailleurs. Je pensais me lancer dans l’immobilier locatif dans quelques années. Ça pourrait être une bonne piste !

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  2. Didier

    Bonjour Daniella, oui c’est une bonne piste même si je te recommande de commencer par un investissement plus classique pour débuter !
    Ici tu auras un maximum d’informations pour investir de manière efficace et bien débuter!

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