Investir dans l’immobilier ancien : quelle rentabilité locative ?

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Bonjour investisseur immobilier qui se bouge. Aujourd’hui, je souhaite parler de la rentabilité locative des biens immobiliers que nous achetons et plus particulièrement dans l’ancien. La plupart du temps c’est dans l’ancien que tu feras des affaires. Attention, pour débuter, il est important de maitriser tous les éléments qui vont suivre. En premier lieu, investir c’est des mathématiques !

Dans cet article tu vas découvrir :

  • les rentabilités locatives « classiques »
  • Le choix fiscal immobilier est déterminant
  • une rentabilité insoupçonnée
  • Quel niveau de rentabilité tu dois chercher
  • Pourquoi chercher la plus forte rentabilité possible
  • Attention à ne pas mélanger rentabilité et cash flow ou autofinancement

Tu es prêt, c’est parti !

 

 

Les rentabilités locatives classiques

 

La rentabilité locative brute

 

Je pense que tu dois connaître cette rentabilité. C’est un préalable indispensable, j’en parle souvent ici.Pour résumer :

  • tu rentres 500 euros par mois soit 6000 euros par an
  • Le prix d’achat de ton bien est de 100 000 euros. Attention, il s’agit du prix d’achat en rajoutant tous les frais c’est-à-dire frais d’acte, frais bancaires, travaux éventuels.
  • Donc la rentabilité brute est de 6000/100 000=6%.

Ici, je te préconise de viser 8% au minimum. Idéalement je me fixe souvent l’objectif de 10%. Mais je me valide jamais si je ne suis pas au moins à 8. Pourquoi 10%, tout simplement parce que tu es pratiquement sûr d’être en cash flow positif. Je te rappelle que c’est notre objectif sur ce blog immobilier. Etre rentable immédiatement et pas à la fin du crédit uniquement.

Si cette rentabilité est assez évidente et couramment utilisée, tu peux manquer de recul sur le taux de rentabilité à retenir. Voilà pourquoi je te conseille le seuil de 8%. Il faut que tu intègres que plus ton taux de rentabilité est élevé et plus tu auras de marges de sécurité. Je te prends un exemple, imaginons une crise immobilière et une baisse de loyers importante. Si tu as à la base un taux de rendement élevé, tu pourras ajuster ton loyer plus facilement que tes concurrents. Ces derniers font parti des investisseurs qui ne se forment pas un minimum avant d’agir !

 

La rentabilité locative nette avant impôts

 

Il s’agit d’une rentabilité intéressante et simple à calculer, car elle va te permettre de comparer entre les différents investissements existants. Encore faut-il pouvoir la calculer précisément. Tu dois déduire de tes recettes toutes tes charges annuels (frais de copropriété, taxe foncière, assurances, etc.).

Je reprends mon exemple précédent :

  • loyer 6000
  • Prix d’achat 100 000  euros
  • Charges copropriété = 800, taxe foncière = 600 euros, assurance = 150 euros soit un total 1550 euros.
  • Donc 6000-1550 = 4450/100 000 = 4,45%.

 

La rentabilité locative nette après impôts

 

Qu’est-ce qui peut t’empêcher de la calculer précisément ?

La fiscalité, difficile et encore plus en débutant de savoir quelle fiscalité choisir mais surtout le coût supporté. Pour faire simple, en retirant toutes les charges de tes loyers, si le résultat est positif, la fiscalité sera composée de ta « tranche marginale d’imposition » et des prélèvements sociaux. Dès lors tu comprends que ton but en choisissant la fiscalité est d’arriver à avoir le résultat le plus faible possible. Idéalement même d’être en déficit.

Si tu loues en nue, donc dans la catégorie fiscale des revenus fonciers, que tu es dans la tranche marginale de 14% par exemple cela donne = 4450 * 14% + 15,5% (prélèvements sociaux) = 1312,75 euros. Si tu as choisi ce mode d’exploitation de ton bien immobilier et sans être dans une tranche marginale d’imposition énorme ta rentabilité nette descend à 3,13% (4450-1312,75= 3137,25/100 000).

Tu te rends compte que le choix fiscal est déterminant. Il doit faire parti de ta réflexion avant l’achat lui-même.

 

Quelle fiscalité immobilière choisir alors ?

 

 

La fiscalité est essentielle dans la rentabilité locative. En effet tu dois la maitriser pour réussir tes investissements locatifs.

Le but ici n’est pas de se lancer vers un article fiscal. Pour moi et pour essayer de t’apporter le plus de conseils possible, je vais t’indiquer le choix fiscal le plus intéressant à mon avis. Si tu démarres sur un petit bien (ce que je recommande ) je te conseille de l’exploiter en meublé. En saisonnier, il s’agit également de la fiscalité meublé.

Ici je parle des 5 avantages de la location meublée. Pour ma part, il n’y a que le réel qui vaut le coup, le BIC réel. Il te permet de créer du déficit (notamment grâce aux frais d’acte, amortissements du bien) qui va avoir comme conséquence de te repousser à plusieurs années le fait de payer des impôts.

Si tu prends l’exemple au-dessus en location nue (que je recommande pas la plupart du temps), la fiscalité impacte pour 1312 euros et prend donc 1,31% de ta rentabilité nette. Alors en contrepartie, en location meublé ou BIC au réel, tu devras faire appel à un comptable (dont 2/3 donne droit à une réduction d’impôt si tu prends le centre de gestion agréé). Il y a également la CFE (contribution foncière des entreprises ex taxe professionnelle). Je te recommande d’anticiper son coût en écrivant par mail à ton centre des impôts dont dépend le bien, dans lequel tu vas investir.

 

 

La rentabilité locative insoupçonnée : le rendement avec le recours au crédit

 

On conseille souvent pour un actif immobilier, c’est-à-dire un bien qui génère des revenus d’acheter grâce à l’effet de levier du crédit. Un levier ça te sert à amplifier ton effort. Quand tu dois soulever une charge lourde, le levier va te permettre de le faire avec moins d’effort. Le crédit pour acheter un bien immobilier est exactement pareil. Nous allons prendre 4 exemples :

 

  • Financement 1 : achat 100 000 euros payés cash sans recours à l’emprunt loyer 6000 euros par an, je simplifie au max (sans tenir compte des charges) mais le principal est de comprendre le schéma. Dans ce cas le rendement brut est de 6%, le cash flow direct dans ma poche puisque pas de crédit mais pas de rendement dû à l’effet de levier du crédit.
  • Financement 2 : apport de 10 000 euros sur la même opération et crédit de 90 000 euros. J’ai donc un levier de 10 (100 000/ 10 000). Le rendement grâce à cet effet de levier est donc = 10 * 6% soit 60%. Bien évidement en retour mon cash flow est beaucoup moins important que sur le premier projet car j’ai un crédit en cours.
  • Financement 3 : apport de 20 000 euros, levier de 5 (100 000/ 20 000), rendement de 30% (5*6%)…. tu commences à comprendre pourquoi l’immobilier est un pilier d’enrichissement sans comparaison car quelqu’un peut t’aider à devenir propriétaire.
  • Financement 4 : sans apport et crédit de 100 000 euros. Effet de levier = INFINI, le rendement est donc infini.

 

Idéalement sans apport !

 

Tu as créé un patrimoine sans rien mettre de ta poche. Voilà pourquoi en complément, je te recommande de trouver des opérations en autofinancement et en cash flow positif. En effet, tu profites dans ce cas du levier infini du crédit si tu n’as pas mis d’apport. Tu le gardes en filet de sécurité. En plus, même si tu ne mets pas d’apport, comme tu as su faire une affaire immobilière, elle ne te coûte aucun effort avec ton argent, voir elle t’en rapporte déjà.

 

 

Faut-il toujours utiliser l’effet de levier du crédit ?

 

Bien évidement si tu as le cash, suivant ta situation, ton âge, tes objectifs, il convient de ne pas utiliser l’effet de levier du crédit. Par exemple si tu souhaites profiter pleinement de tes loyers. Pour autant, la plupart du temps, peu de gens possèdent le cash en immobilier pour se passer de financement. Cependant, même si tu as le cash, il peut être intéressant d’emprunter et placer ton cash. Dans le cas où tu n’as pas besoin de percevoir pleinement ton loyer.

En effet, le recours au crédit comme tu peux le comprendre facilement diminue ton cash flow positif et donc ta possibilité de vivre de tes investissements immobiliers. Dans une stratégie d’emprunt et de création de patrimoine, tu te rends compte qu’il va falloir travailler à multiplier les investissements. En effet, suivant ton expérience, tes connaissances, ton réseau, tes objectifs de revenus, il te faudra plusieurs opérations immobilières.

Malgré tout, il existe des stratégies connues, des « niches » pour accélérer le processus. Il va dépendre du temps que tu es prêt à consacrer à la gestion de tes investissements. Pour ma part, j’applique la location meublée à l’année et je vais tenter l’expérience sur un de mes 3 derniers appartements, de la location courte durée.

Quelle rentabilité tu dois chercher ?

 

  • Rentabilité brute : minimum 8%
  • Pour la rentabilité nette avant impôts : 6%
  • Au niveau rentabilité nette après impôts : 5%
  • Rendement avec effet de levier : INFINI dès que possible autant dire pas d’apport sauf si tu n’as pas le choix ou bien que tu le décides pour profiter directement des loyers.

Si tu fais mieux que les rendements évoqués ci-dessus, n’hésite pas ! Ici je cherche à te donner des minimum et ils ne reflètent que mon avis et ce que je me donne comme objectifs personnels. J’ai plutôt tendance à rechercher et me rapprocher des 10% brut. C’est en même temps par facilité, quand je fais mes propositions d’achat c’est facile de calculer combien je dois acheter pour obtenir une rentabilité locative de 10% !

Pourquoi chercher des rendements élevés ?

 

 

La rentabilité locative permet d'avoir du cash flow important et de vivre de l'immobilier locatif.

L’immobilier locatif est un investissement et tu dois avoir un retour. S’il te reporte 2% outre le fait de diversifier ton patrimoine si ce dernier est important, aucun intérêt d’investir et de prendre du risque en direct. Il faut mieux dans ce cas acheter des SCPI. Un autre point, investir c’est toujours prendre un risque. Ici je te parle d’investir sans stress. L’objectif est de réduire et de maitriser au mieux les risques en appliquant différentes méthodes et connaissances.

Ensuite, un rendement élevé permet de pouvoir envisager l’autofinancement voir le cash flow positif. C’est un aspect sécuritaire pour ton projet d’investissement. Tu auras plus de latitude par rapport aux autres investisseurs en cas de baisse de loyers par exemple. Ton projet peut rester en autofinancement alors que tu baisses tes loyers.

Si je prends mon dernier investissement immobilier, nous sommes en autofinancement si nous louons les 3 appartements au moins 760 euros mensuel. Si je divise par 3 = location minimale 252 euros par appartement. Le marché est plutôt entre 330 et 400 euros en location classique. Je peux donc baisser mes locations de 24% et rester en autofinancement. Je ne pense pas qu’un investisseur qui achète sans connaissances, puisse en faire autant ! Tu vois qu’investir en immobilier, c’est anticiper aussi ce qui peut arriver.

 

Attention à ne pas mélanger rentabilité et cash flow ou autofinancement

 

C’est un autre aspect des compétences à acquérir. Tu peux trouver un bien avec une rentabilité brute de 10% donc dans les critères que je te préconise. Pour autant, si la copropriété est très chère, si la taxe foncière l’est également, l’assurance du bien, la gestion locative, une mauvaise fiscalité choisie et pas anticipée, etc. Tu te retrouves avec un projet où tu dois rajouter des fonds de ta poche chaque mois. Tu n’es ni en autofinancement, ni  en cash flow positif !

Investir c’est donc rassembler pas mal de compétences, malgré l’aspect « banal et facile » d’acheter de l’immobilier. Une même opération peut par un investisseur averti être profitable quand elle devient une dette pour un investisseur ignorant. Je te rassure tu es ici au bon endroit pour avancer dans la bonne direction.

Tu remarques donc que la fiscalité à elle seule peut pénaliser une opération immobilière, que les frais annuels doivent être connus et ne pas pénaliser trop fortement ta trésorerie. Nous n’avons pas abordé les vacances locatives et les travaux à venir qui viendront l’impacter quoi qu’il en soit !

Je te donne quelques indications pour estimer tous ces frais :

  • copropriété de 20 euros à 45 euros le m2
  • Entretien du bien 5% des loyers
  • Frais de gérance de l’agence immobilière : 6 à 8%
  • Assurance des loyers impayés : 2 à 4% des loyers.
  • Vacances locatives : 3% des loyers.

Ces estimations sont des….estimations. Le but est de donner une idée relativement précise quand même !

 

A retenir

 

Résumons ce qui me semble indispensable à retenir de cet article :

  • Savoir calculer et comprendre les différentes rentabilités.
  • La fiscalité est absolument à anticiper.
  • Mettre le moins d’apport, utiliser l’effet de levier. La phrase des 3 « portes » à retenir :  » Moins j’apporte, mieux je me porte et plus ça me rapporte ! »
  • Rentabilité et cash flow positif ne vont pas forcément de pair.
  • Rechercher des rentabilités élevés pour plus de sécurité.

J’espère que cet article t’apporte un maximum de valeur afin de t’aider à investir sans stress dans des opérations rentables. Tu dois rester motivé et te lancer dès que tu maitrises les bases. Ensuite toujours augmenter tes connaissances et expériences. Je te donne une autre indication précieuse lorsque tu es sur le point d’investir pour l’achat d’un bien locatif. Si il y a quelque chose que tu ne comprends pas dans l’opération, tu peux abandonner. Il faut que tout soit clair. Attention, je ne te dis pas d’abandonner en cas de problème. Si tu arrives à les régler, tu tiens sans doute une bonne affaire. Non, je te dis si tu ne comprends pas ce que tu fais, il faut laisser tomber.

A toi d’agir si tu as informations complémentaires !

Didier.

 

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