La vente d’un de mes appartements : plus value immobilière ?

Bonjour cher investisseur immobilier qui se bouge ! J’espère que tu vas bien.

Aujourd’hui, je souhaite te parler d’un des appartements que je viens de vendre. C’est exactement en cours de vente. Je voudrais surtout par cet article d’encourager à croire en toi et en ta vision par cet exemple. Objectif : plus value immobilière ! Si cela peut t’inspirer à démarrer pour aller vers l’augmentation de tes revenus, mon objectif est atteint !

Rappel des faits !

du rendement dans l'ancien avec travaux

Si tu te rappelles, j’avais acheté et surtout terminé mes travaux sur un lot de 3 appartements studios l’an dernier. Tu trouveras les détails de cette opération dans cet article. Aujourd’hui, tout roule après quelques débuts avec quelques couacs mais les tracas font partis de l’investissement. Se développer et devenir plus, ce n’est pas avoir moins de problèmes au contraire c’est en avoir plus, puisque tu passes plus souvent à l’action et c’est ça qui fait la différence. Tout dépendra également de la façon dont tu surmontes et dont tu traites ces tracas.

Les trois studios me rapportent en location meublés 1094 euros mensuels (car deux sont en gestion dans une agence immobilière), 380 euros pour celui que je gère et 714 euros pour les 2 qui sont gérés en agence. Mon parti pris dans mes investissements et qu’ils soient le plus passifs possibles. Si j’achète bien avec la bonne rentabilité, je peux me permettre de les faire gérer en agence immobilière pour avoir mon esprit et mon temps plus libres. Soit 13 128 euros annuels de loyers pour un investissement global de 116 000 euros financés en totalité par la banque. Soit 11% de rentabilité brute.

Alors pourquoi vendre ?

Oui pourquoi vendre ? C’est une opération rentable qui tourne et qui donne un cash confortable de 400 euros mensuels. L’objectif pour moi est d’avoir des biens qui génèrent des revenus passifs avec le moins d’encours de crédits possibles. Ma stratégie est donc d’augmenter dans les années qui viennent mon épargne, d’utiliser l’achat revente pour rembourser mes encours de crédits et percevoir des loyers complets, de vrais revenus passifs. Je ne souhaite pas devenir millionnaire en « brut » mais le plus rapidement millionnaire en « net » (sans crédits). Voilà mon idée principale. Attention je revends aussi car il y a une plus value immobilière !

Mon autre idée est de bien vendre par rapport à mon achat bien évidement. Si on reprend les chiffres, les appartements me sont revenus à 39 000 euros pièce : achat + frais d’acte + travaux. Je revends un des studios 50 000 euros net vendeur. Soit une plus value immobilière brute de 11 000 euros, il m’en restera 7000 euros nets après avoir apporté ma contribution auprès de mon pays. Pas mal en 1 an ! Et ceci grâce à la magie de l’effet de levier, sans sortir de l’argent de ma poche ! Donc 18% de rentabilité en 1 an (7000 euros sur prix d’achat 39 000 euros), en fait une rentabilité infinie puisque je n’ai pas sorti les 39 000 euros de ma poche. Je te conseille de t’inscrire en remplissant ton adresse mail ci -dessous pour recevoir une formation offerte sur toutes ces notions importantes.

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Comment faire la même chose ?

Si tu as suivi ma formation que j’offre sur mon blog, je répète sans cesse que le gain se fait à l’achat. J’évoque souvent : à l’achat penser revente. L’immobilier étant un marché de gré à gré, c’est d’ailleurs ce qui en fait aussi son intérêt (avec l’effet de levier du crédit où la magie de s’enrichir sans avoir l’argent au départ). Tu peux donc potentiellement acheter au prix que tu souhaites, ou trouver une affaire au prix que tu souhaites. Si tu achètes 20% en dessous du marché et qu’ensuite le marché monte la plus value devient évidente, si le marché baisse tu as une marge de sécurité. Si tu souhaites faire une plus value immobilière, le bon achat est essentiel !

En fait pour faire la même chose, je te conseille en premier lieu d’apprendre sur le sujet, de travailler fort. Tu peux apprendre en lisant, les livres ne coutent pas cher, tu peux même les louer. Mais tu peux aller plus vite avec des formations payantes. J’ai suivi moi-même plusieurs formations payantes. Chaque année je consacre un budget de 2000 à 3000 euros (séminaires, formations en ligne, livres) pour me former. Un des mes mentors a l’habitude de dire : que veux tu redonner quand tu es vide ? Autrement dit, il convient d’apprendre, de se nourrir de connaissances et bien évidement de les mettre en pratique.

Quelques clés ?

Bon ok, tu fais parti de la communauté des investisseurs immobiliers qui se bougent et tu mérites bien d’avoir quelques clés qui me semblent essentielles :

  • Comme je l’évoque dans le paragraphe précédent : à l’achat penser revente, le gain se fait à l’achat c’est essentiel !
  • Va faire le tour des agences immobilières, des notaires, de tous les acteurs dans l’immobilier pour te faire un réseau. J’ai pour ma part un réseau désormais que je contacte régulièrement et qui sait que je suis sérieux. Avec moi, pas de perte de temps (c’est essentiel pour un commercial comme un agent immobilier par exemple) ! Il sait ce que je veux et je réponds très vite.
  • Trouver le bon vendeur, celui qui va te permettre d’acheter au prix qui correspond à une bonne affaire. Lui va se débarrasser de ce bien qui l’encombre et toi tu fais une affaire, tout le monde est content.
  • Acheter un bien avec des travaux et le remettre à neuf. Mettre de la valeur. Tu m’entendras souvent le dire, tu dois mettre de la valeur. C’est aussi valable dans le professionnel en tant que salarié ou entrepreneur !
  • Proposer à ton futur acheteur quand tu revends du clé en main : appartement rénové et locataire en place. Cerise sur le gâteau avec un mode de location rentable et fiscalement intéressant (location meublée).

EPILOGUE

Chers investisseurs, j’espère que cet article te donnera la volonté de te plonger dans l’investissement immobilier locatif et dans l’achat revente. Cependant, je ne conseille pas de commencer par l’achat revente, il me semble qu’il faut avoir un peu d’expérience et un réseau pour se lancer. Il faudra gérer quelques tracas et donc l’expérience est bienvenue. Je te conseille plutôt de démarrer avec une opération à ta main pour découvrir l’investissement immobilier mais sans oublier tous les fondamentaux d’une opération réussie que tu trouves sur ce blog !

Bons investissements.

Didier.

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