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Investissement immobilier : 5 avantages de la location meublée !

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La location meublée : une réelle niche fiscale !

 

Dans ce nouvel article, nous allons aborder la location meublée. C’est celle que je pratique pour mon premier investissement immobilier. Ce mode d’exploitation n’est finalement pas tellement utilisé puisqu’il concerne 5% des locations. En effet, le plus souvent les bailleurs utilisent la location nue. Souvent par méconnaissance d’ailleurs !

Le bail meublé n’est pas le même qu’en location nue, puisqu’il s’agit d’une prestation de service. Donc, au niveau fiscalité nous sommes dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme pour la location nue. Vous allez donc souvent viser des surfaces plus petites, type studio (c’est mon cas) voir T2, si on reste dans le cadre de la location meublée à l’année ou bien plus grand éventuellement en saisonnier !

1. La location meublée peut se pratiquer partout !

Du studio étudiant à la maison sur Airbnb, la location meublée à l’année et saisonnière couvre tous les besoins. Ville universitaire, appartement à la mer ou la montagne, à la campagne…il existe une multitude de solutions et de façon de louer en meublé. La France est l’une des premières, si ce n’est la première destination touristique du monde. Vous voyez que pratiquement tout le monde peut pratiquer la location meublée ! Suivant votre cas, vous choisirez du meublé à l’année (pour les étudiants par exemple) ou du saisonnier (pour les touristes par exemple).

 

2. Possibilité de déduire certaines charges !

Quand on parle meublé, c’est le flou artistique. Certains mélangent revenus fonciers et BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour d’autres la location meublée c’est uniquement le micro-BIC, j’ai droit à un abattement de 50% (70% pour un gîte). C’est mieux, mais il y a le régime BIC réel, c’est le vrai plus fiscal de la location meublée. Vous allez à l’image des revenus fonciers en réel, pouvoir déduire toutes les charges de vos revenus.

Bonus par rapport aux revenus fonciers, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition, peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges. Dans le cas du réel, je vous conseille de vous rapprocher d’un expert comptable pour vos situations personnelles.

 

3. Je peux amortir mon achat, une charge de plus comptable et non réelle !

Vous allez, comme dans une SCI à l’IS, pouvoir amortir votre achat. L’amortissement, pour l’illustrer et vous donner une idée, si c’est la première fois que vous entendez cela :

  • Vous achetez un bien 100 000 e, disons que vous enlevez 20% au titre du terrain (un terrain n’est jamais amortissable), vous pouvez amortir le prix de 80 000 euros au taux annuel de 2.5% soit 2000 E de charges annuelles récurrentes à déduire de vos loyers annuels. Bien évidemment mon calcul est simplifié et ne concerne que l’amortissement du gros œuvre sur 40 ans (sachez que les autres postes : installation électrique, toiture, agencement intérieur, s’amortissent sur des durées différentes).

 

Pour une fiscalité à 0 !

Vous voyez que l’amortissement est un sacré plus qui va souvent vous permettre de limiter (pratiquement à zéro) votre fiscalité et donc vos prélèvements sociaux également (calculés sur le net) ! On parle souvent de défiscalisation mais là on a un régime souvent méconnu mais terriblement efficace. Attention pour les puristes, l’exemple n’a pas vocation à être exact mais a donner un idée de l’amortissement, je recommande de demander conseil auprès d’un expert comptable.

 

4. Les frais de comptabilité génèrent une réduction d’impôts !

Les 2/3 de vos frais de comptabilité vous donne droit à une réduction d’impôts dans la limite de 915 euros. Cet avantage a bien failli être supprimé l’an dernier mais finalement le gouvernement s’est ravisé. Bonus les frais de comptabilité sont une charge que vous pouvez déduire de vos revenus de location meublée ! Cet avantage n’est valable que si vous adhérez  à un centre de gestion agréé.

 

5. La location en meublée et la fameuse CFE !

Vous allez me dire merci Didier, un avantage de payer la CFE ? Laissez-moi une chance. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local instauré par le loi de finances de 2010 et remplaçant la taxe professionnelle. Quand vous louez en meublé (réel ou micro-Bic) vous devez faire une déclaration de début d’activité P0i au greffe du tribunal de commerce, vous avez ainsi comme toute entreprise un numéro SIRET attribué.

Pour connaître le montant de la CFE dans votre situation, voici le site du service public :
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547

 

Charge ok mais….

Ainsi, vous devenez redevable de la CFE en fonction de la commune et de vos revenus de location meublée. Alors ok c’est une charge et on s’en serait passé ! Mais vous savez quoi, elle deviendra à son tour une charge à déduire. J’entends certains dire, je ne vois pas l’intérêt par rapport aux revenus fonciers réels, puisqu’on doit payer en plus le comptable et la CFE, autant payer les impôts et la CSG. Il peut en effet dans certains cas, ne pas y avoir une grosse différence avec le coût du comptable et la CFE en meublé ! Quel intérêt de s’embêter ? Simplement parce que votre impôt sur le revenu et une bonne partie de vos prélèvements sociaux ne deviennent pas des charges déductibles alors que la CFE et les frais de comptables si !

Vous voyez donc les avantages de louer en meublé et j’espère que cet article vous éclaire si jamais vous ne connaissiez pas ce mode d’exploitation d’un bien. Et vous, louez-vous aussi en meublé ? Réel ? N’hésitez à faire partager vos expériences immobilières.

Didier.

 

 

 

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