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Comment éviter les problèmes de location et les vacances locatives ?

Bonjour Investisseur immobilier qui se bouge !

Aujourd’hui je souhaite aborder avec toi les problèmes de location. Ils peuvent être multiples, trouver un locataire, garder un bon locataire, éviter les impayés, etc. Dans cet article, je te propose mes 9 conseils pratiques pour éviter les problèmes de location. Le risque d’impayés et de vacances locatives sont les deux problèmes majeurs. Le premier est de l’ordre de 3% en 2016 en France.

 

Dans cet article nous allons évoquer :

 

  1. Qu’est-ce qu’un bon locataire
  2. Connaître son marché
  3. Tester avant d’acheter
  4. Créer de la valeur pour tes locataires
  5. Louer ou faire louer ?
  6. Donner un RDV individuel pour les visites
  7. Se fier à son intuition
  8. Analyse de la situation financière du futur locataire et caution
  9. Garder les bons locataires

 

  • Qu’est-ce qu’un bon locataire ?

 

La première question à se poser est la définition d’un bon locataire ?

On peut définir le bon locataire par 3 paramètres :

  • un locataire qui paye régulièrement
  • c’est aussi un locataire qui va rester longtemps
  • enfin c’est un locataire qui entretien le bien et ne le dégrade pas.

Bien évidement tu investis et tu as une échéance de crédit, donc ton locataire doit te payer. Tu as vu plus haut que d’après les statistiques, les impayés de loyers sont rares mais il faut être vigilant pour ne pas en être la cible.

D’autre part effectivement, si ton locataire reste longtemps c’est un avantage considérable. Généralement les vacances locatives sont moindres. Pour autant, tu peux viser des marchés intéressants (petites surfaces) qui ne respectent pas ce point.

Pour récupérer un logement propre, ça se corse un peu. Il n’est pas toujours évident de détecter un locataire peu soucieux de l’entretien du logement que tu vas lui confier à la location. Bien évidement, l’intuition peut servir. Cependant, je te conseille, d’établir des « fiches d’entretien » où tu vas expliquer sur un document Word par exemple comment entretenir ton appartement, avec quel produits nettoyer (vitres, parquet, salle de bain, cuisine) et à quelle fréquence. Ce n’est pas une garantie à 100% mais ça marche. De plus, je te conseille de rendre visite de temps en temps à ton locataire. Tu vas pouvoir échanger avec lui et voir comment est l’appartement. De son côté, il va être plus enclin à en prendre soin.

Beaucoup de blogueurs sur l’immobilier vont te vanter le fait de tout déléguer, de t’occuper de rien et d’encaisser juste l’argent. Ce n’est pas ma vision des choses. Pour ma part, je pense que si on veut garder des bons locataires, il faut savoir aussi tisser des liens de courtoisie et de respect. Dans beaucoup de paramètres de l’immobilier, c’est un créant du lien qui tu iras plus loin que les autres, avec des bases plus solides.

 

  • Connaître son marché

 

Connaître ton marché avant d’investir est essentiel au niveau locatif. Quelles sont les surfaces saturées, quelles sont celles où il y a le plus de potentiel. Ce n’est pas pour ça que tu ne vas pas  investir dans les surfaces saturées. C’est juste que dans ce cas, tu dois en être conscient et apporter plus de valeurs à tes locataires.

Comment connaître ton marché. Je te conseille d’aller faire un tour sur le site locservice. Tu vas pouvoir ainsi regarder où tu en es par rapport au lieu où tu souhaites investir. La seule limite, c’est si tu investis dans une petite ville, il n’y a pas les données. Le site te dira que le marché n’est pas suffisamment actif. C’est quand même un bon indicateur pour éviter les problèmes de location, les vacances locatives notamment. Pour autant, il va falloir affiner.

Tu peux demander aux agences immobilières qui s’occupent de la gestion, ce qui se loue le mieux à l’endroit où tu veux investir. Tu peux aller voir sur le bon coin pour voir si l’offre est importante. Ainsi, tu pourras voir comme ça a été le cas pour mon premier studio, que l’offre est importante, le marché saturé pour ces petites surfaces. Pourtant, il n’y avait que très peu d’offre en meublé et j’ai décidé de me différencier de cette manière.

Mon avis à ce sujet est qu’il n’y a pas d’endroit où l’on ne doit pas investir, sauf les endroits coupe gorge. Il y a des endroits où le marché des locations est favorable aux locataires car plus d’offres que de demandes. Dans ce cas, il va falloir viser le haut du panier des appartements et te distinguer par la valeur que tu apportes. Souvent, ces endroits sont ceux où tu trouveras les meilleures affaires immobilières en terme de rendement.

 

  • Tester avant d’acheter

 

Tu connais le client mystère dans les entreprises. Je te propose l’annonce mystère. Plutôt, l’annonce fictive. Tu vas prendre des photos de l’appartement ou d’un qui lui ressemble et tu vas poster sur les sites d’annonces de manière à mesurer l’intérêt et le potentiel des futurs locataires.

Si au bout d’une semaine, tu n’as aucun contact, je te laisse en tirer les conclusions qui s’imposent. Même si, sur certains marchés, il y a une saisonnalité. Pour mon cas, sur le studio meublé que je loue à des étudiants, je sais qu’avant juin, c’est calme. La bonne période de location se situe de juin (post bac) à octobre.

Bien évidement, ce test n’est pas fiable à 100%, il permet de se rassurer essentiellement. Je te conseille de mettre l’annonce le vendredi soir, pour qu’elle soit en tête de liste le weekend.

 

  • Créer de la valeur pour ses locataires

 

Voici une action essentielle, le commerce, vendre, louer, réussir dans le business tient à une seule capacité : « créer de la valeur pour les autres « . Ici donc créer de la valeur pour tes locataires mais comment ?

Faire des travaux et améliorer le logement. En effet, tu dois viser une restauration de l’appartement au-dessus de tes concurrents. L’objectif est de te démarquer de façon à louer plus facilement, rapidement et même plus cher. Ici à mon sens, une cuisine équipée (qui sort du standard du meuble avec évier simplement) ainsi qu’une belle salle de bains, sont les pièces capitales à soigner. Tu dois penser également aux travaux de performances énergétiques. Les locataires regardent comme tout le monde leur portefeuille et auront tendance à favoriser un appartement moins énergivore.

Meubler le logement avec de belles prestations. Tu dois offrir plus de prestations que la concurrence, même un écran plat ne coûte pas une fortune et peut-être un plus. De plus, même si louer meublé se pratique de plus en plus, tu peux tomber comme moi avec mon studio et être dans une niche en louant meublé, par rapport à beaucoup de concurrents qui louent nu.

J’ai d’ailleurs une « théorie » à ce sujet. De ce que je peux voir dans mon métier au niveau fiscal avec mes clients, pour de nombreux investisseurs la location meublée est plus contraignante. La rotation est plus rapide aussi (dans leur esprit, pas toujours dans la réalité). Mais surtout, ils ne pensent qu’à la location meublée en micro-bic. Dans ce cas, tu appliques un abattement de 50% et le reste est à déclarer dans ton imposition. Alors que la fiscalité la plus intéressante dans le meublé est le réel. Dans le cas de mon studio, je vais commencer à être fiscalisé dans 19 ans minimum. Donc, ma théorie est que dans l’esprit des investisseurs la location meublée n’est pas beaucoup plus intéressante que la location nue (méconnaissance du régime réel).

Créer de la valeur pour tes locataires dans ta capacité à tisser des liens sociaux de qualité avec eux. Il faut les traiter de la même manière que tu souhaiterais être traité. Etre bailleur c’est aussi ça à mon sens !

 

  • Louer ou faire louer ?

 

Inévitablement, cette question va te venir à l’esprit. Dois-je m’occuper de la location ou faire gérer par une agence. Pas de vérité mais du bon sens. Si tu investis à distance, tu vas devoir automatiquement faire gérer. Si ce n’est pas le cas, tu as le choix.

J’ai pris le parti de m’occuper de mon premier appartement pour appréhender le processus dans sa globalité : recherche, achat, notaire, financement, annonce locative, visites, location et contrat de bail, mise en place des cautions de ma locataire étudiante (ses parents). Je ne dis pas que ça sera toujours le cas, mais pour l’instant je trouve primordial de pratiquer aussi cette étape. Je sais au moins de quoi je parle. On entend souvent les « gourous » de l’immobilier sur internet nous dire qu’ils ne s’occupent de rien au niveau location et ils vont vous expliquer comment les trouver les locataires et les gérer. La pratique, la pratique les amis, rien de tel !

Enfin, sur quelques cas que j’ai vécu, on n’est jamais mieux servi que par soi même. Un même appartement en agence ne trouve pas preneur et quand tu le reprends en main, il est loué rapidement. Donc, je te conseille de sélectionner une agence immobilière qui se bouge. Tu dois réagir rapidement, un bailleur doit aussi être capable d’assumer cette étape. Il ne faut pas non plus fantasmer sur le bailleur assis sur son transat, encaissant des loyers sans rien faire. Parfois c’est possible, souvent tu vas y mettre de toi !

 

  • Donner un RDV individuel pour la visite de ton appartement

 

A mon sens, il faut éviter de faire visiter tous les candidats à la location de ton logement en même temps. Je comprends pourquoi on peut faire ça, gain de temps, facilité, mise en concurrence. Mais je ne pense pas que la stratégie soit efficace. Je persiste à penser qu’elle provoque même l’effet inverse de celui que l’on pense. On pense maitriser les choses mais on risque plutôt de manquer de recul et de choisir le premier du lot qui se décide. Ce qui ne sera pas forcément le meilleur choix.

En effectuant des visites individuelles, on se donne le temps de la réflexion et de choisir de manière efficace. On pourra sélectionner suite à ses impressions, en ayant un peu de recul et en ayant analysé chacun des dossiers. Elle est pas belle la vie ?

 

  • Se fier à son intuition

 

Il est intéressant de constater que souvent nos intuitions sont les bonnes. Il ne faut pas confier son appartement à n’importe qui. Pour ma part si j’ai un doute, j’abandonne et je passe à une autre personne. Alors, je sais que ça peut être tentant si on n’a pas beaucoup de sollicitations pour louer son bien. Pour autant, je te recommande de te fier à ton intuition.

Si la personne lors de la visite te dit « ok je le prends » et que tu as un doute. Pour ma part, je procède de la façon suivante :

  • je dis que quelqu’un d’autre est venu avant, a mis une option et doit me confirmer
  • ou bien qu’ils sont plusieurs à le vouloir et que je vais choisir après examen des situations financières de chacun ( la plupart du temps, le candidat locataire n’aura pas amené les justificatifs de revenus).

Ces techniques fonctionnent bien et surtout se font en douceur sans heurter personne. Il faut toujours agir avec diplomatie. Pour autant, je te recommande de te fier à ton intuition. Une fois le locataire dans ton appartement, c’est plus difficile ensuite pour le faire sortir.

 

  • Analyse financière et caution

 

Quand tu tombes sur le bon locataire, il faut lui faire sans tarder signer le contrat de bail. Cependant, avant cette étape, je te recommande d’analyser avec soin la situation financière du candidat. Tu peux lui demander ses fiches de salaire et son dernier avis d’imposition sur le revenu. Si tu veux vérifier la véracité des éléments d’imposition de ton futur locataire je te recommande d’aller sur le site des impôts pour vérifier voici le lien direct.

Si les éléments de revenus par rapport à ton loyer ne sont pas suffisants, je te recommande de demander une caution. Pour ma part, je respecte la notion des 1/3, c’est-à-dire que le loyer ne dépasse  pas 1/3 des revenus du futur locataire. En louant à des étudiants par exemple, l’avantage est de pouvoir prendre les parents en caution. C’est ce que j’ai fait dans mon premier studio. Je te conseille donc d’être attentif et adopter beaucoup de méthodes et de précautions dans cette étape car elle est fondamentale. Ensuite, tu peux faire remplir le contrat de bail. Tu peux même avoir des organismes bancaires qui se portent caution. Dans tous les cas, je te recommande de porter une attention particulière à bien remplir ton contrat de bail.

 

  • Garder les bons locataires

 

Dans la mesure du possible, ton objectif va être de garder un bon locataire. Alors c’est facile à dire mais comment faire en pratique. Changer de locataire va impliquer de refaire des travaux certainement, l’appartement restera vide et il faudra consacrer du temps à trouver un nouveau locataire.

Donc pour éviter au maximum cela tu dois considérer ton locataire comme ton client à qui tu vends une prestation de service. De plus, je parle souvent de créer du lien, il faut savoir créer le climat favorable de bonne interactions humaines. Tu dois prouver à ton locataire que tu n’es pas intéressé que par son argent, c’est-à-dire le loyer qu’il te paye. Alors, inutile de devenir le meilleur ami de ton locataire mais favoriser de bonnes relations et un bon climat de manière à ce que tout le monde se sente le mieux possible.

Un locataire qui est bien, a de bonnes prestations à un prix juste. S’il peut échanger avec son propriétaire de manière agréable et paisiblement, n’aura aucun intérêt à changer de logement. Je parle souvent de créer de la valeur, j’en parle au-dessus, ici en agissant différemment de nombreux bailleurs, tu donnes à ton locataire plus de valeurs que le marché.

Autre conseil important, réagir vite quand le locataire te sollicite. Ne pas repousser  les travaux à faire.  Dans tous les cas, tu réussiras dans l’immobilier si tu as la capacité de régler les problèmes. Et plus tu les règleras rapidement et mieux ce sera pour ton le monde.

 

Conclusion

Tu as ici pas mal de ressources pour améliorer tes performances locatives. Si tu appliques ces conseils, je te promets que tu arriveras à trouver les bons locataires, tu vas les garder et éviter au maximum les loyers impayés et les vacances locatives. Mon objectif est de t’aider à investir, lever les freins et surtout maitriser les risques inhérents aux investissements immobiliers locatifs. As-tu d’autres ressources que tu appliques ?

Didier.

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