Investisseur immobilier débutant : 4 étapes incontournables !

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Investisseur Immobilier débutant

 

Bonjour à tous, cet article s’adresse à l’investisseur immobilier débutant. Je souhaite au travers de ce blog apprendre avec vous et surtout aider les investisseurs en  herbe. Même si vous « débutez sans rien » comme j’ai l’habitude de dire. Sans réseau, sans argent, sans connaissances, etc. Nous serons à la recherche d’une bonne rentabilité afin de viser au minimum l’autofinancement.

Dans cet article, je vais détailler 4 étapes qu’il faut à mon sens prendre en compte. Elles vont, je l’espère, vous mener au succès. Je tiens à préciser qu’il est important de se former. Vous connaissez peut-être Olivier Seban ? Il a l’habitude de dire « ce que vous savez dans l’immobilier vaut des milliers d’euros ! » Je suis d’accord avec cette formule.

 

Etape 1 : Mettez de l’ordre dans vos finances personnelles

 

Pour un investisseur immobilier débutant, il est primordial de mettre de l'ordre dans ses finances personnelles. Le but est de se mettre en capacité d'investir dans l'immobilier.

 

Le minimum avant de passer à l’action pour un investisseur immobilier débutant est de maitriser son propre budget. Prêteriez-vous votre argent à quelqu’un qui dépense plus qu’il ne gagne ? Assurément non. Le premier niveau va être de dépenser moins que ce que vous gagnez. Ensuite, il faut commencer à mettre de côté un pourcentage de vos revenus. On entend souvent 20% des revenus à épargner mensuellement, c’est très bien. Le principal est de passer ici aussi à l’action et automatiser. Cette enveloppe n’a pas pour objectif la rentabilité mais de créer une sécurité. Je préconise, si vous êtes salariés au moins 6 mois de salaires d’avance dans cette enveloppe de précaution.

Au delà du sentiment de sécurité qui va naître en vous, vous allez mettre en confiance votre banquier. Avec lui, je vous conseille d’établir si possible un rapport de confiance, gagnant / gagnant. Ce sera un atout précieux si vous souhaitez multiplier les opérations immobilières rentables

 

Etape 2 : Que faut-il acheter en immobilier locatif ?

 

 

L’investisseur immobilier débutant se pose légitimement cette question. Il faut faire preuve de bon sens. Si je souhaite acheter un studio pour louer à des étudiants, je ne vais pas le faire dans un village à la campagne. En immobilier, il existe des « niches » plus lucratives que d’autres. Elles vont faciliter l’autofinancement ou mieux la trésorerie positive (cash flow). Comment je définis l’autofinancement ? C’est l’opération blanche « réelle » si je puis dire. L’opération se paye toute seule, charges, emprunt et fiscalité compris ! Dans le cas de la trésorerie positive, l’opération me permet de dégager un bénéfice après déduction de toutes les charges.

Je trouve intéressant pour un investisseur immobilier débutant, de commencer « petit ». L’opération sera dans vos cordes. Vous pouvez acheter un parking ou un studio. Le ticket d’entrée est plus faible et l’opération gérable en cas de problèmes. Elle va vous permettre de vous faire la main. J’ai investi moi-même dans un studio proche de chez moi en visant les étudiants ! Si vous souhaitez faire de même, je vous donne un lien que j’avais regardé pour connaître le nombre d’étudiants par métropole :

https://fr.wikipedia.org/wiki/Liste_des_universit%C3%A9s_en_France

La colocation !

La colocation est une niche qui fonctionne bien également. Dans ce cas, vous allez viser un T3, T4 ou plus et louer chaque chambre. Cela peut permettre de maximiser votre rentabilité. Vous pouvez faire aussi de la location saisonnière dans les villes universitaires, dans des endroits touristiques ou bien à la campagne (tourisme vert). En revanche l’exploitation de votre bien va être assez contraignante et surtout chronophage ! Au final, l’aventure peut-être passionnante et on se rapproche encore plus fortement de l’entreprenariat.

L’immeuble de rapport !

Enfin, l’immeuble de rapport, pour moi c’est le must !  C’est sans doute l’un des chemins les plus rapide pour devenir rentier. Moi qui aime m’occuper de rien après avoir investi, dans un immeuble tout peut être facilement délégué avec en prime de grosse rentabilités et une trésorerie positive. Pour un investisseur immobilier débutant, c’est plus délicat de commencer par ce genre d’opération. Nous reparlerons de l’achat d’un immeuble de rapport, en attendant un très bon site ici !

Etape 3 : Trouver un bien rentable 

 

 

Tout d’abord mettons-nous d’accord sur le calcul de la rentabilité brute qui est la première étape et va vous dire si vous devez aller plus loin :

la rentabilité brute = les loyers sans charges sur 12 mois / prix d’achat complet (achat + travaux éventuels + frais d’acte + frais bancaires) *100.

Si le résultat de la rentabilité brute n’est pas au minimum de 7 voir 8%, je laisse tomber car on ne sera jamais sur l’autofinancement ! Attention, nous sommes d’accord que ces recommandations sont pour les investisseurs qui veulent viser au minimum l’autofinancement. Dans tous les cas, si l’investissement vaut le coup et que votre situation financière le permet, il vaut mieux toujours agir que de ne rien faire ! Il y aura toujours l’effet de levier du crédit (je reviens sur cette notion plus bas).

 

Rentabilité nette !

Ensuite, pour obtenir la rentabilité nette avant impôts, je vous recommande de demander tous les éléments avant de visiter (frais de copropriété, taxe foncière, etc.) afin de faire tranquillement vos calculs au préalable. Vous reprenez la formule de la rentabilité brute mais vous retranchez aux loyers toutes les charges. Ce sont les frais de copropriété (20 à 45 euros/m2), la taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant du bien. On peut ajouter les frais de gestion si vous le faites gérer par une agence (6 à 8% des loyers) et la garantie locative (2 à 4% des loyers charges comprises). Vous pouvez également estimer l’entretien futur du bien (5% des loyers). Ici visez au moins 5% !

Nous n’allons pas aborder la rentabilité nette d’impôts dans cet article car chaque situation fiscale est différente. Mais il existe toujours des moyens pour la maximiser. Je pense qu’un prochain article traitera plus exhaustivement de ce point. C’est un domaine à maitriser un minimum pour un investisseur immobilier débutant !

 

Etape 4 : Le financement de votre projet

 

 

Pour un investissement locatif je n’attache pas d’importance à la durée du crédit. Je me fixe un maximum de 25 ans. Si vous êtes au minimum en autofinancement, c’est le locataire qui paye les intérêts du crédit et vous les déduisez fiscalement.

Evitez de mettre de l’apport et gardez votre épargne afin de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit. Vous aurez ainsi une rentabilité maximale. Encore une notion de rentabilité ? Vous avez raison mais vous allez voir, le mieux est de simplifier pour bien comprendre :

1/La rentabilité évoquée précédemment nous permet de viser l’autofinancement ou mieux la trésorerie positive. C’est le locataire qui finance totalement mon projet, j’utilise l’argent de mon locataire.

2/ Le recours à l’emprunt pour l’achat d’un actif, je fais un crédit pour financer ce bien car je n’ai pas l’argent. Je ne mets pas d’apport. J’utilise donc l’argent de la banque pour financer mon bien, l’effet de levier est donc maximal ! Je me créé de la richesse en partant de rien grâce à l’argent prêté par la banque.

Voilà pourquoi j’adore l’immobilier, c’est un pilier puissant pour s’enrichir. Par contre, pour financer un bien qui n’est pas un actif, mettez autant d’apport que possible car c’est vous qui payez les intérêts !

Et vous avez-vous respecté des étapes avant d’investir ? Comment avez-vous commencé et quelles sont les difficultés que vous avez rencontré ?

Didier.

 

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(3 commentaires)

    • Juliette on 7 décembre 2016 at 12 h 17 min
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    En effet, pour un débutant, il est conseillé de commencer par un bien immobilier facile à gérer. Justement, je trouve que les parkings font d’intéressants investissements pour une première fois.

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    1. Bonjour Juliette merci d’être ici. Oui il est intéressant de commencer par une opération pour se faire la main et se mettre à l’action !
      N’hésite pas à t’inscrire sur mon blog, tu recevras deux cadeaux qui vont t’intéresser !
      Merci.

      View Comment
    • Juliette on 9 décembre 2016 at 12 h 33 min
    • Répondre

    Bonjour Didier,

    De rien. 🙂

    D’accord. 🙂

    View Comment

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