Investissement immobilier : quand et pourquoi faire une SCI ?

Investissement immobilier, faut-il créer une SCI ? Vous pouvez vous poser la question de monter une SCI dans l’immobilier. C’est un sujet complexe, qui hante souvent les débutants et même les plus expérimentés. Je souhaite vous en parler ici le plus simplement possible !

Il est important d’avoir une vision d’ensemble des choses. Vous ne serez jamais un expert et cela ne sert à rien. Il existe des professionnels pour ça ! C’est ce que l’on appelle avoir son réseau !

Créer une SCI: avantages patrimoniaux !

 

Aprés plusieurs achat se pose la question de constituer une SCI Immobilier

Il y a 3 avantages principaux à créer une SCI (outre le choix de la fiscalité) :

  • la gestion du patrimoine immobilier est facilitée : vous évitez en cas de succession ce que l’on appelle le régime de l’indivision. Dans une SCI les associés doivent être unanimes pour vendre le bien et pas dans l’indivision (régime qui n’a pas vocation à durer dans le temps).
  • La répartition du patrimoine est plus facile : il est plus aisé de partager des parts sociales d’une SCI que des immeubles de valeurs différentes par exemple.
  • Elle optimise la transmission : la valeur des parts sociales est minorée si il y a notamment un crédit (valeur des parts sociales = actif – passif ). La transmission est donc plus facile et efficace (je peux par exemple donner une bonne partie des mes biens à mes enfants sans dépasser les abattements en vigueur).

SCI à l’impôt sur les revenus !

 

C’est la fiscalité de base lorsque je créé une SCI. Elle est à l’impôt sur le revenu. Les associés déclarent les revenus fonciers à hauteur de leurs parts.

Exemple :

SCI devenir investisseur immobilier : associés Didier détient 50% des parts sociales et Mme Didier détient 50% des parts sociales. La situation au regard de l’impôt sur le revenu, est la même que si nous achetons à 50/50 en nom propre sans SCI. Dans une SCI à l’IR comme en nom propre, l’associé a le choix entre le micro-foncier et le réel.

Attention, la SCI doit avoir un objet civil, il n’est pas possible de faire du meublé (acte de commerce) à moins de passer à l’IS. Cependant, si vous détenez un immeuble de rapport avec plusieurs appartements, il est toléré de louer en meublé si les recettes n’excèdent pas 10% de l’ensemble. En cas de revente de votre bien vous êtes soumis au plus value immobilières.

La plupart du temps au début, vous n’avez pas besoin de SCI. En effet, non seulement le coût de constitution d’une SCI est autour de 1500 euros ! En plus, a SCI est source de nombreuses obligations comme notamment accomplir les formalités de constitution. Donc, pour vos premiers achats d’appartements individuels, achetez en nom propre.

SCI avec option impôt sur les sociétés !

 

D’abord voyons comment cela se passe fiscalement pour vos bénéfices dans une SCI à l’IS. La SCI à l’IS permet de déduire de vos bénéfices toutes les charges. Sa spécificité va être de vous donner d’autres charges à déduire. Notamment les frais d’acquisition(notaires), les droits d’enregistrement, ainsi que les amortissements. Je pense que le recours à un comptable pour une SCI à l’IS est obligatoire afin d’être serein.

Les amortissements !

Vous amortissez le prix d’acquisition de votre bien (déduction faite de la valeur du terrain), les travaux de reconstruction et d’agrandissement ou encore les travaux d’amélioration. En pratique, la durée d’amortissement du gros-œuvre de l’immeuble varie généralement entre vingt-cinq et cinquante ans. Par contre, les durées d’amortissement des agencements et aménagements sont de dix à vingt-cinq ans. Le terrain n’est quant à lui pas amortissable. Votre bénéfice sera donc fortement réduit. Si il en reste, il est soumis à l’impôt sur les sociétés 15% jusqu’à 38 120 euros, 33 1/3% au delà. Si le résultat est négatif, l’excédent de charges est reportable sur les futurs bénéfices sans limitation de durée. Par contre, si vous décidez de verser des revenus de la SCI aux associés, chacun devra individuellement déclarer à l’impôt sur les revenus des dividendes !

En cas de revente, c’est là que la fiscalité peut-être bien plus lourde que la SCI à l’IR. En effet, si vous vendez le bien vous êtes soumis à la plus value professionnelle. Elle est déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. Qu’est-ce que la valeur nette comptable ? C’est la différence entre la valeur d’origine et amortissements pratiqués. Donc dans le scénario le pire, la plus value professionnelle taxable peut correspondre pratiquement au prix de vente du bien ! La plus value professionnelle est soumise à l’impôt sur les sociétés que nous avons détaillé plus haut.

Choix SCI IR ou IS ?

 

SCI Immobilier, l'investisseur doit choisir parmi plusieurs solutions

Pour moi la SCI à l’IS vaut le coup pour des projets conséquents à partir de 150 000 euros. Mais également si vous n’avez pas comme objectif de revendre. En effet, elle va permettre d’avoir des impôts très réduits tout au long de la vie du prêt. Elle va ainsi favoriser votre trésorerie positive. La trésorerie est le nerf de la guerre de toutes entreprises. Par contre en cas de revente, l’Etat récupère plus d’impôts que sur une SCI à l’IR. Pour ma part, je préfère que l’Etat me prenne des sous quand je touche un chèque (revente), il m’en restera toujours un peu. 

La SCI à l’IR peut correspondre à de plus petits projets. La fiscalité peut-être facilement assumée. Ou bien encore si l’objectif est de revendre rapidement pour faire une plus value.

Petite astuce pour la sortie d’une SCI à l’IS vous n’êtes pas obligé de vendre le bien. Vous pouvez vendre les parts de la SCI, ce qui évite la plus value professionnelle. Vous êtes dans ce cas dans la cession de valeurs mobilières (différence entre prix d’acquisition des parts et prix de revente). La plus value bénéficie d’un abattement pour durée de détention (50% de 2 ans à 8 ans et 65% au delà). Bien sûr, les acquéreurs n’aiment pas acheter les parts sociales d’une SCI, mais vous pouvez cependant y arriver en proposant un prix plus intéressant que si vous leur vendiez l’immeuble !

J’espère que vous y voyez plus clair, n’hésitez pas à m’indiquer votre avis, si vous avez effectué des projets avec une SCI, à l’IR ou à l’IS et pourquoi ?

Didier.

3 Commentaires

  1. Vincent

    Merci Didier pour ces explications !
    Les SCIs sont un grand sujet et beaucoup de personnes souhaitent investir en SCI sans savoir réellement pourquoi (un mot qui en jette peut être ?).
    A bientôt,
    Vincent

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  2. Christophe

    Tout à fait d’accord la SCI un foure-tout mais surtout à tort et à travers!!!

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    1. Didier (Auteur de l'article)

      Bonjour Christophe, effectivement la SCI n’est pas indispensable dans tous les cas !

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