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Faut-il investir en loi PINEL ?

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Bonjour Investisseur Immobilier qui se bouge !

Aujourd’hui je souhaite traiter avec toi de la loi PINEL. Le but est de savoir si elle est adaptée à ce que tu cherches dans l’immobilier. En effet, tu vas voir que la réponse va dépendre de toi. Je me garde bien d’être catégorique comme beaucoup de « gourous » dans l’immobilier sur la question du PINEL.

La loi PINEL en bref…

 

La loi PINEL  ne concerne que les achats de biens neufs généralement achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Elle permet d’obtenir une réduction d’impôts du montant investis (plafond 300 000 euros). En fonction de la durée choisie (6 ans, 9 ans, 12 ans), la réduction est de 12%, 18% jusqu’à 21%. Ensuite, tu dois louer le bien à l’année et respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone d’investissement. Enfin, tu ne peux pas investir en loi Pinel partout mais seulement dans le zonage concerné. Pour résumer, essentiellement dans les grandes agglomérations. Voilà pour avoir une idée globale de la loi PINEL.

 

Quelle est ta stratégie immobilière ?

 

Voici la question que tu dois te poser. Je veux mes articles comme un bon préalable à tes investissements immobiliers. Si tu souhaites vivre de tes loyers (comme moi), devenir indépendant financièrement (encore comme moi) je dois te dire que l’investissement PINEL n’est pas pour toi. Tu te poses certainement la question : Pourquoi ?

 

Acheter une dette : non merci !

 

Tu m’as peut-être déjà entendu dire sur mon blog, il vaut mieux investir (en autofinancement au moins) que de ne rien faire et je maintiens cette position. Cependant, en loi PINEL, tu vas acheter dans les grandes métropoles. Un marché déjà assez cher et en plus tu vas acheter neuf ! Autant te dire que le prix de départ va être élevé. Généralement, il s’agit d’une opération clefs en main, donc encore un peu plus cher.

Attention, je ne dis pas que c’est stupide mais le soucis c’est que tu vas acheter un bien qui te demande un « effort d’épargne ». A la place de l’autofinancement ou de la trésorerie positive que j’encourage, tu vas générer une dette mensuelle. Malgré la perception de ton loyer et ton économie d’impôt, tu dois rajouter de l’argent afin de rembourser tes mensualités de crédits. D’ailleurs sans la carotte fiscale, personne n’investirait dans ces biens sauf peut-être les primo-accédant qui le peuvent.

 

Indépendance financière et PINEL : non merci !

 

Si tu souhaites devenir indépendant financièrement, vivre de tes loyers de suite et pas dans 20 ans, tu vas devoir trouver d’autres stratégies d’investissements immobiliers que la loi PINEL. L’argument que te donne le vendeur en te disant que tu investis dans les seules zones en France où ton bien va prendre de la valeur ne tient pas non plus ! Personne ne peut s’engager dans cette affirmation. Le danger est donc de surpayer un bien, alors que tu dois penser revente en achetant. De ne plus être capable d’assumer ton effort d’épargne car baisse ou perte de tes revenus, de ton salaire. Tu vas donc revendre et devenir pour les acheteurs, un bon vendeur pris à la gorge. Peut-être ne vendras-tu pas assez cher pour rembourser ce qui te reste de crédit !

Je sais c’est un peu effrayant mais tu dois te projeter. Si tu as investis en PINEL, mais que tu as bien acheté (en dessous du marché),  en cas de revente cela risque d’être moins problématique.

 

Qui peut acheter en PINEL ?

 

Tu vois que je vais au bout de la démarche et ne rejette pas le système totalement comme font certains gourous de l’immobilier sur internet. J’essaye de rester le plus honnête possible car tout est une question d’objectif. Si tu partages comme moi, le but de devenir indépendant et notamment grâce à l’immobilier, alors tes investissements vont devoir être rentables. Tu vas devoir aller chercher du haut rendement, de la trésorerie positive ou cash flow. Dans ce cas le PINEL et le neuf en général n’est pas fait pour toi.

Par contre, si tu as un très bon salaire, que tu payes un max d’impôts et que tu souhaites rester salarié toute ta vie. Tu veux faire un coup unique dans l’immobilier, tu peux investir dans un PINEL mais pas n’importe comment. Bien évidement, dans ce cas ton objectif n’est pas de vivre de l’immobilier mais de rester salarié et de préparer des compléments de revenus pour la retraite par exemple. Bref, tes objectifs ne sont pas ceux de ce blog.

 

Si malgré tout tu fais du PINEL, sois attentif !

 

Si tes objectifs dans l’immobilier t’amènent à estimer que le PINEL est bon pour toi, je te conseille d’être attentif à quelques points. Attention à ton prix d’achat, tu dois acheter un peu moins cher que le prix du marché de la ville concernée, pour moi c’est le principal facteur. Ensuite, il faut que tu te déplaces pour voir si l’environnement où tu investis est porteur. Tu dois privilégier les petits ensemble plutôt que les résidences de 300 appartements en PINEL. Dans 9 ans, vous allez peut-être tous revendre en même temps, je peux te dire que les acheteurs vont être content ! Enfin, tu dois être attentif aux autres dépenses. Notamment les charges de copropriété et le foncier, qui vont venir finir d’achever un rendement déjà au ras des pâquerettes !

Pour conclure, à la différence de beaucoup de mes « confrères » sur internet, j’essaye d’être le plus objectif possible. Je ne démonte pas le PINEL pour me faire de la publicité gratuite. En étant clairvoyant, j’affirme que si tu recherches comme moi l’indépendance financière, ce système n’est pas fait pour toi. Par contre, il peut en étant prudent sur les éléments que je t’ai donné, être une solution pour celui qui a des objectifs différents des miens. Je préfère toujours quelqu’un qui investit et assume par rapport à quelqu’un qui n’agit pas. Je pense que tout dépend des objectifs de chacun.

Didier.

 

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(5 commentaires)

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  1. Véro

    Bonjour Didier,
    Effectivement, ce que tu dis est très juste et je partage avec toi le fait que l’investissement PINEL reste essentiellement un moyen de défiscalisation pour des salaires générant des impôts conséquents et non pour l’investisseur qui recherche avant tout une rentabilité immédiate alliée à une liberté dans la détermination du montant des loyers (plafonnement dans le cadre Pinel) et la durée de l’investissement. Pour ma part, j’oriente ma recherche vers un bien pas trop élevé /marché (avec peu voire pas de travaux), correctement situé en fonction du potentiel de location et avec des charges de copropriété raisonnables : idéalement un immeuble de 4 à 6 appartements déjà loués, en résumé « l’affaire du siècle »!!!!

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    1. Didier

      Bonjour Véronique,
      merci pour ton commentaire. Je te souhaite de trouver cette affaire et le plus important c’est d’être en action !
      A très vite et très bonne recherche.

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    2. manu89

      Bonjour Véro
      Je vends un bien composé de 6 appts situé à Auxerre… tout est loué.

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      1. Véro

        Bonjour Manu, désolée de répondre tardivement.

        Je n’ai pas donné de précisions quant à la situation géographique du bien recherché : plutôt la région Aquitaine. Je préfère en effet gérer le bien moi-même : être sur place facilite bien les démarches inhérentes aux locations et à l’entretien de bien.

        Merci en tout cas pour l’info.

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        1. Didier

          Bonjour Véronique et Manu,
          effectivement il est plus sage notamment pour débuter d’acheter à proximité de son lieu de résidence principale. Il y a plusieurs avantages et notamment le fait de pouvoir aller bien s’imprégner des lieux à différents moments de la journée avant d’acheter. La possibilité d’être plus proche lors du changement des locataires si on souhaite s’occuper de cette gestion.
          En tout cas bonnes recherches Véronique et bonne vente pour Manu !

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