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Investissement locatif : quels conseils retenir ?

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Bonjour dans cet article, je souhaite aller à l’essentiel. Quel est le seul conseil à retenir pour investir dans l’immobilier locatif avec succès ? L’investissement immobilier est passionnant dans le sens où c’est un sujet vaste. Mais pour une fois, j’ai décidé de pas vous donner trop d’éléments et de faire même exactement l’inverse ! Et si on ne devez retenir qu’un seul conseil, astuce ? Difficile….

 

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement…..

 

L'emplacement est-il aussi important. La photo de la ville de Paris. Investir dans le locatif quel conseil le plus important.

 

Voilà l’enchainement de mots qui a le don de m’irriter ! C’est la maxime des vendeurs qui ne savent pas quoi dire. Non pas que l’emplacement ne soit pas important, c’est surtout qu’il existe autant d’emplacement que de choix d’investissement. En ciblant certains locataires, l’emplacement n’est pas le même ! Pire, si on suit ce conseil à la lettre, cela se résume à acheter dans une très grande ville dynamique, dans le meilleur quartier ! Quel exploit,  je suis devenu le meilleur investisseur immobilier !

J’ironise je sais, cependant le principal inconvénient que j’y vois, c’est que la majorité des mortels comme vous et moi (investisseur amateur ou débutant) n’ont pas la possibilité ou les ressources économiques d’investir dans ces zones. Quand bien même nous pourrions le faire, nous arriverions très vite à nos limites. Nous ne pourrions pas multiplier les investissements locatifs. Or, vous savez qu’ici notre objectif est de développer un patrimoine immobilier qui travaille pour nous. Cela en respectant quelques grands fondements (4 étapes). Cela suppose donc pour devenir rentier, de pouvoir multiplier les investissement immobiliers locatifs.

Donc l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement n’est pas le conseil ultime à retenir pour réussir son investissement immobilier locatif !

La rentabilité ?

 

Pour moi la rentabilité d’une opération d’investissement immobilier, est un critère essentiel mais il n’est pas le seul. Je fais également attention à l’autofinancement et la trésorerie positive (fameux cashflow en Anglais). Rappelez vous, c’est la troisième étape des 4 pour l’investisseur immobilier débutant.

Malgré tout ce n’est pas le point à retenir, tout simplement car certes vous la maitrisez en décidant de ce que vous allez acheter et surtout ne pas acheter. Mais une fois l’achat fait, la marge de manœuvre peut être plus délicate.

Cependant, vous pouvez sensiblement améliorer une rentabilité en augmentant les loyers grâce à la valeur (travaux, décoration, meubles) que tu peux apporter à tes clients. Où bien en changeant de mode d’exploitation (meublé à l’année, saisonnier, colocation, SCI à l’IS, etc.).

Pour résumer, la rentabilité est une notion essentielle, capitale (avec l’autofinancement et la trésorerie positive) mais s’il ne doit rester qu’un conseil, ce n’est pas celui que nous allons garder !

 

Le cash flow et l’autofinancement ?

 

Ces deux notions sont essentielles pour celui qui veut gagner de l’argent dans l’immobilier. Pour rappel, l’autofinancement peut être traduit par l’opération blanche. Les loyers payent toutes les charges et il ne me reste plus rien en trésorerie. Pour autant, je n’ai pas besoin d’en rajouter de ma poche.

Le cash flow positif ou trésorerie positive est la situation à rechercher par l’investisseur qui veut vivre de l’immobilier mais qui n’a pas l’argent pour acheter cash. Il a donc recours au crédit. Dans ce cas, les loyers permettent de payer toutes les charges et en plus il reste de l’argent dans ta poche. Tu comprends bien que c’est la situation idéale et celle que l’on va rechercher. Pour autant, même si c’est essentiel. Ce n’est pas pour moi le facteur numéro 1. Attention, il arrive très vite ensuite et je ne fais pas une opération immobilière si elle n’est pas au minimum en autofinancement. Mais le but de cet article est de trouver le conseil numéro 1 à mon avis bien sûr !

 

A l’achat, tu dois penser revente !

 

 

On y arrive, voilà à mon avis l’essentiel. Quand tu achètes tu dois penser revente, mais pourquoi ? Normalement si tu es dans ce schéma de pensée, tu vas t’intéresser au prix. Au prix d’achat bien-sûr mais ça c’est évident…euh enfin j’espère. Au prix du marché dans le secteur où tu investis… là c’est mieux !

L’affaire se fait à l’achat, on entend un peu moins souvent cette phrase, mais elle a du sens. Si tu es capable d’acheter en-dessous du prix du marché, tu gagneras de l’argent dans l’immobilier et tu auras rarement de soucis !

C’est simple mais cela nécessite pas mal de compétences à acquérir. Tout d’abord connaître son marché, en affinant jusqu’à connaître les prix de la rue, au moins du quartier. Petite astuce, il te faut dans ton  réseau naissant, un bon notaire. Ce dernier, c’est ce que je pratique, sera à même de te dire les prix de vente des biens similaires que tu achètes, dans la rue où tu souhaites investir ! Tu peux t’aider de sites comme  Immoprix.  Par contre, pour ma part, je trouve (en ce qui me concerne les biens que j’ai testé) que MeilleurAgents surestiment certains biens.

 

A retenir !

Tu dois donc acheter moins cher que le marché (idéalement 20%) afin de sécuriser au maximum ton investissement. En faisant comme ça, tu peux revendre avec une plus-value, améliorer ta rentabilité (les deux leviers étant le prix d’achat et le loyer) et crois-moi tu feras partie d’une élite d’investisseurs immobilier. N’oubli pas que l’immobilier c’est comme tout, il s’agit souvent d’avoir du bon sens. Autre chose, ce n’est parce que tu sais que tu agis et que tu pratiques.

Je côtois beaucoup d’investisseurs immobiliers dans ma vie professionnelle et même si tout le monde le sait, rare sont ceux qui achètent tout le temps bien en dessous du marché. Cependant, ta réussite passe par là.

Désormais avant tout chose, détermine quel est le prix du marché, puis sur tes investissements. Fais des propositions gagnantes pour toi (en dessous du marché) et fixe un seuil à ne pas dépasser. Par exemple, si je ne suis pas à -15% ou -20% en dessous du marché, je n’achète pas !

Donc, le conseil premier à retenir, en achetant pense revente, regarde les prix du marché et achète en-dessous voir bien en dessous. La donnée achat sera ensuite figée et déterminera tout le reste, sois-en sûr !

Si tu as achète bien en dessous du marché, tu peux me faire part de tes astuces. Elles sont les bienvenues, personne n’a dans l’investissement immobilier locatif la science infuse.

Didier.

 

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(2 commentaires)

  1. Christophe

    Fabuleux Didier, ta clairvoyance et ta maitrise du sujet m’épates, tu as tout compris à l’immobilier, je vais partager ton blog avec un maximum de personnes

    View Comment
    1. Didier

      Bonjour Christophe, je te remercie pour tes encouragements ! Le but est de développer un patrimoine immobilier en maîtrisant les notions indispensables à mon sens. Après il y a toujours à apprendre !
      A très vite !

      View Comment

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