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Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

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Bonjour investisseur immobilier qui se bouge. Peut-on investir dans l’immobilier locatif sans argent ? C’est une question que l’on se pose lorsque l’on débute. Notre société, notre entourage souvent non investisseur, nous poussent à penser que l’investissement immobilier n’est pas fait pour nous. C’est réservé aux « riches » !

 

Bougeons-nous !

Les croyances limitantes nous freinent, il est ainsi impossible de sortir de sa zone de confort. Or, dans tous les domaines, votre progression se situe au-delà de votre zone de confort. Au delà de votre routine que vous maitrisez parfaitement et même mécaniquement. Dès fois, cela nous arrange bien aussi, je ne réfléchis pas, je ne me projette pas et je fais confiance à l’Etat pour gérer tout !

Dites-vous que vous n’obtenez ce que vous voulez que quand, vous vous bougez pour y arriver ! Quel drame d’arriver à la retraite (la fameuse retraite « Saint Graal » de toute une génération) sans argent, avec tout juste (c’est déjà ça) sa maison payée ! Ce n’est pas ce que je veux pour moi et ma famille et ce n’est pas ce que je veux pour vous chers lecteurs ! Alors il va falloir nous bouger, prendre des risques (calculés)….

 

Je n’ai pas d’argent…Pourquoi ?

 

Faut-il investir dans l'immobilier locatif sans apport. Non pour bénéficier au mieux de l'effet de levier du crédit.

Entendons-nous bien, je n’ai pas d’argent pour me payer l’investissement immobilier, ça c’est le cas de 90% des investisseurs. Malgré tout, il va falloir si ce n’est pas encore fait, mettre de l’ordre dans vos finances (étape 1 de mes 4 étapes incontournables). Pour résumer, dépensez moins que ce que vous gagnez ! C’est le niveau 1 !

Niveau 2 : EPARGNEZ jusqu’à idéalement 20% de vos revenus. Ce n’est qu’avec cette préparation post-investissement que vous allez y arriver. Votre mental change, vous avez un but et vous travaillez pour y arriver. Du coup, épargner, gérer vos finances ne vous semble plus contraignant. On peut même y prendre du plaisir et petit à petit un sentiment de sécurité voir de plénitude s’installe !

 

Prêt pour investir dans l’immobilier locatif !

 

Vous avez atteint un niveau d’épargne de précaution (idéalement 4 mois de revenus), vous épargnez tous les mois. Super ! La bonne gestion, le changement de cap, la prise en main de vos finances a été remarqué sûrement par une personne….votre banquier ! Vous devenez « désirable » à ses yeux ou pour prêter moins à confusion « finançable ».

En plus, si vous êtes salarié, bingo, vous avez un emploi stable et votre banque adore. On entend souvent que le salariat c’est l’esclavage moderne, qu’il vaut mieux entreprendre et le top à distance (internet, blogging). Je partage mais le salariat est une étape intéressante. Vous allez pouvoir utiliser cette sécurité (pour vous et votre banque) pour développer vos revenus passifs (immobilier, entreprises). Vous pourrez à condition de vous bouger à côté au niveau investissements immobiliers, rester salarié ! Tout dépend de ce que vous voulez pour vous.

 

 

Apport ou pas apport ?

Il y a une règle, pour un investissement immobilier, mettre le moins d’apport possible. Utiliser au maximum l’effet de levier du crédit. C’est là que le fait de ne pas avoir d’argent peut vous bloquer. Si vous avez trouvé la meilleure affaire à 20% de rentabilité brute mais que la banque ne vous finance pas sans apport et que vous n’avez pas cet apport ? Tout l’intérêt de la démarche que je vous propose permet de limiter, voir d’éliminer cet inconvénient. Croyez-moi à ce sujet, je sais de quoi je parle !

 

Acheter des biens rentables !

 

Je fixe quelques règles de rentabilité. Vous n’avez pas le choix, si vous débutez avec rien nous allons devoir avoir de la méthode. Vous devez trouver des biens qui s’autofinancent au minimum, sinon vous ne pourrez pas réitérer les opérations immobilières. Au niveau endettement bancaire, vous allez l’augmenter à chaque fois. Vous n’allez pas créer une opération blanche (autofinancement) ou un enrichissement immédiat (trésorerie positive) mais de la dette. A un moment votre banque vous dira stop !

Si vous trouvez des biens suffisamment rentables pour arriver à de la trésorerie positive c’est encore mieux. Ce n’est pas le nombre d’investissements immobiliers qui sera déterminant mais la rentabilité que vous pu trouver.

Dernier point, vous ne pourrez pas résoudre l’équation de trouver des biens très rentables et idéalement situés avec une demande locative qui explose ! Si c’est le cas vous avez eu du bol et vous ne reverrez pas un bien similaire pendant un moment ! Vous devez avoir en tête que comme tout placement, l’immobilier comporte des risques et que plus vous allez chercher de la rentabilité plus le risque (vacance locative, revente) est fort ! Il existe des techniques malgré tout pour augmenter sa rentabilité.

Avez-vous débuté sans argent ? Quelles difficultés rencontrez-vous ou avez-vous rencontrées ? Au contraire vous avez trouvé d’autres stratégies pour y arriver, n’hésitez pas à me donner votre avis !

Didier.

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(7 commentaires)

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  1. Juliette

    Oui, j’ai acheté ma maison sans argent, je dois dire. Je n’avais qu’une épargne. J’ai pu convaincre mon banquier en lui proposant de payer un peu plus chaque mois, et ça a marché. Outre mon faible apport, j’avais un bon profil.

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    1. Didier

      Bonjour Juliette, c’est super important d’avoir une épargne ! C’est bien de travailler son profil bancaire.

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  2. Juliette

    C’est vrai, j’en prends conscience aujourd’hui !

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    1. Didier

      Bonjour Juliette, as-tu pu avancer sur ton investissement ?

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  3. Daniella

    Pour ma part, je n’ai pas fait de prêt. J’ai plutôt acheté des parts de SCPI sur https://www.corum.fr/ . C’est une manière d’investir peu à peu, sans se mettre la pression (avec un emprunt bancaire). Puis, avec ce genre de placement, je n’ai rien à gérer et j’en suis très contente.

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    1. Didier

      Bonjour Daniella, effectivement investir en SCPI permet de ne pas se prendre la tête ! Cela peut aussi être une belle diversification dans le cadre d’un patrimoine équilibré. Par contre pour celui qui constitue un patrimoine et souhaite devenir indépendant financièrement avec l’immobilier, il doit trouver des biens très rentables. Des SCPI même entre 5 et 6% ne sont pas suffisantes pour cet objectif.
      A très vite Daniella et merci pour tes encouragements.

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  4. Daniella

    Je suis d’accord avec toi.

    De rien Didier. A+. 🙂

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