Investir dans l’immobilier locatif : l’unique conseil à retenir ?

Bonjour dans cet article, je souhaite aller à l’essentiel. Quel est le seul conseil à retenir pour investir dans l’immobilier locatif avec succès ? L’investissement immobilier est passionnant dans le sens où c’est un sujet vaste. Mais pour une fois, j’ai décidé de pas vous donner trop d’éléments et de faire même exactement l’inverse ! Et si on ne devez retenir qu’un seul conseil, astuce ? Difficile….

L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement…..

investir dans l'immobilier locatif : l'emplacement !

Voilà l’enchainement de mots qui a le don de m’irriter ! C’est la maxime des vendeurs qui ne savent pas quoi dire. Non pas que l’emplacement ne soit pas important, c’est surtout qu’il existe autant d’emplacement que de choix d’investissement. En ciblant certains locataires, l’emplacement n’est pas le même ! Pire, si on suit ce conseil à la lettre, cela se résume à acheter dans une très grande ville dynamique, dans le meilleur quartier ! Quel exploit,  je suis devenu le meilleur investisseur immobilier !

J’ironise je sais, cependant le principal inconvénient que j’y vois, c’est que la majorité des mortels comme vous et moi (investisseur amateur ou débutant) n’ont pas la possibilité ou les ressources économiques d’investir dans ces zones. Quand bien même nous pourrions le faire, nous arriverions très vite à nos limites. Nous ne pourrions pas multiplier les investissements locatifs. Or, vous savez qu’ici notre objectif est de développer un patrimoine immobilier qui travaille pour nous. Cela en respectant quelques grands fondements (4 étapes résumées ici). Cela suppose donc pour devenir rentier, de pouvoir multiplier les investissement immobiliers locatifs.

Donc l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement n’est pas le conseil ultime à retenir pour réussir son investissement immobilier locatif !

La rentabilité ?

Investir dans l'immobilier locatif : rentabilité pour un Investisseur Immobilier débutant

Pour moi la rentabilité d’une opération d’investissement immobilier, est un critère essentiel mais il n’est pas le seul. Je fais également attention à l’autofinancement et la trésorerie positive (fameux cashflow en Anglais). Rappelez vous, c’est la troisième étape des 4 pour l’investisseur immobilier débutant.

Malgré tout ce n’est pas le point à retenir, tout simplement car certes vous la maitrisez en décidant de ce que vous allez acheter et surtout ne pas acheter. Mais une fois l’achat fait, la marge de manœuvre peut être plus délicate.

Cependant, vous pouvez sensiblement améliorer une rentabilité en augmentant les loyers grâce à la valeur (travaux, décoration, meubles) que vous pouvez apporter à vos clients. Où bien en changeant de mode d’exploitation (meublé à l’année, saisonnier, colocation, SCI à l’IS, etc.).

Pour résumer, la rentabilité est une notion essentielle, capitale (avec l’autofinancement et la trésorerie positive) mais s’il ne doit rester qu’un conseil, ce n’est pas celui que nous allons garder !

A l’achat, vous devez penser revente !

Investir dans l'immobilier locatif : achat pensez revente !

On y arrive, voilà à mon avis l’essentiel. Quand vous achetez vous devez penser revente, mais pourquoi ? Normalement si vous êtes dans ce schéma de pensée, vous allez vous intéresser au prix. Au prix d’achat bien-sûr mais ça c’est évident…euh enfin j’espère. Au prix du marché dans le secteur où vous investissez… là c’est mieux !

L’affaire se fait à l’achat, on entend un peu moins souvent cette phrase, mais elle a du sens. Si vous êtes capable d’acheter en-dessous du prix du marché, vous gagnerez de l’argent dans l’immobilier et vous aurez rarement de soucis !

C’est simple mais cela nécessite pas mal de compétences à acquérir. Tout d’abord connaître son marché, en affinant jusqu’à connaître les prix de la rue, au moins du quartier. Petite astuce, intégrez dans votre réseau naissant, un bon notaire. Ce dernier, c’est ce que je pratique, sera à même de vous dire les prix de vente des biens similaires que vous achetez, dans la rue où vous achetez ! Vous pouvez vous aider de sites comme  Immoprix.  Par contre, pour ma part, je trouve (en ce qui me concerne les biens que j’ai testé) que MeilleurAgents surestiment certains biens.

A retenir !

Vous devez donc acheter moins cher que le marché (idéalement 20%) afin de sécuriser au maximum votre investissement. En faisant comme ça, vous pouvez revendre avec une plus-value, améliorer votre rentabilité (les deux leviers étant le prix d’achat et le loyer) et croyez-moi vous ferez partie ainsi d’une petite partie d’investisseur immobilier. N’oubliez pas que l’immobilier c’est comme tout, il s’agit souvent d’avoir du bon sens. Autre chose, ce n’est parce que vous savez que vous pratiquez.

Je côtois beaucoup d’investisseurs immobiliers dans ma vie professionnelle et croyez-moi même si tout le monde le sait, rare sont ceux qui achètent tout le temps bien en dessous du marché. Cependant votre réussite passe par là.

Désormais avant tout chose, déterminez quel est le prix du marché, puis sur vos investissements faites des propositions gagnantes pour vous (en dessous du marché) et fixez un seuil à ne pas dépasser. Par exemple, si je ne suis pas à -15% ou -20% en dessous du marché, je n’achète pas !

Donc, le conseil premier à retenir, en achetant pensez revente, regardez les prix du marché et achetez en-dessous voir bien en dessous. La donnée achat sera ensuite figée et déterminera tout le reste, soyez-en sûr !

Si vous avez acheté bien en dessous du marché, n’hésitez pas à réagir et à donner vos astuces dans les commentaires. Bons investissements.

Didier.

2 Commentaires

  1. Christophe

    Fabuleux Didier, ta clairvoyance et ta maitrise du sujet m’épates, tu as tout compris à l’immobilier, je vais partager ton blog avec un maximum de personnes

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    1. Didier (Auteur de l'article)

      Bonjour Christophe, je te remercie pour tes encouragements ! Le but est de développer un patrimoine immobilier en maîtrisant les notions indispensables à mon sens. Après il y a toujours à apprendre !
      A très vite !

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