Rentier immobilier : mes exemples d’opérations immobilières !

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Bonjour Investisseur Immobilier qui se bouge !

Aujourd’hui, il est temps pour moi de te préparer un état des lieux de ma situation immobilière. Voici je l’espère des exemples inspirants d’investissements immobiliers pour devenir rentier !  Le but est de te motiver à faire la même chose.

 

Ma première acquisition : le studio étudiant !

 

Je dis souvent que la première acquisition est la plus importante. Pas pour le taux de rendement que tu vas réussir à dénicher, mais plutôt pour te former. En effet, peu importe que ta première acquisition soit à 7% ou bien à 15%. Le plus important est de démarrer avec une opération à ta portée. Tu dois malgré tout veiller à ce que ton opération soit en autofinancement au minimum. Tu peux trouver pas mal de ressources ici pour bien débuter.

Revenons à ma première acquisition. J’ai pris l’option d’acheter un studio dans une ville moyenne universitaire. Je loue en meublé (j’ai d’ailleurs depuis deux ans la même locataire, une étudiante) réel. C’est d’ailleurs la fiscalité que je recommande dès que c’est possible (notamment sur les petites surfaces ou bien le saisonnier).

Bilan des courses, je loue 370 + 20 euros et je rembourse 260 euros d’échéances.  En enlevant toutes les charges (taxe foncière, copropriété, assurance du bien) j’arrive à un cash flow de 32 euros mensuels et 8,5% de rentabilité brute.

Bon la liberté financière n’est pas encore là, mais c’était le premier et il faut passer à l’action à un moment donné. Quand je parle sur mon blog « d’agir » et d’investisseur immobilier qui se bouge, je veux te dire que ta qualité première devant toutes les autres doit être de passer à l’action !

 

Ma deuxième acquisition : un local professionnel !

 

Autant te le dire d’entrée, je ne suis pas spécialiste des locaux professionnels. On va dire comme je l’avais écrit sur mon article « devenir rentier » dédié à cette acquisition, c’est plutôt l’occasion qui fait le larron.

Pour rappel il s’agit d’un local déjà loué par un commerçant (magasin de vêtements) de 84m2. C’est surtout le prix qui m’a attiré et la négociation que j’ai pu faire. Car pour le reste, la ville (petite de 10 000 habitants) est plutôt en perte de vitesse (comme beaucoup de cette taille). Cependant, elle est très bien desservie et dispose de tous les services et commerces de proximité.

Tu dois savoir que prendre des risques dans l’immobilier (moindre emplacement, quartier en devenir, tension locative, ville en perte de dynamisme, etc.) doit se traduire par une grosse rentabilité ! A l’image des placements financiers, que je connais bien grâce à mon travail, prise de risques correspond à plus gros profits. Le but est de maitriser au maximum le risque. Dans l’article consacré à cette acquisition je te donne plus de détails.

Alors, j’ai laissé sur ce bien l’agence immobilière le gérer, je perçois 466 euros de loyer net mensuel (490 euros brut), le cash flow est de 250 euros mensuels et la rentabilité de 20% brut. A priori, la locataire devrait rester 2 ans minimum. Affaire à suivre. Je pense le garder tant que j’ai la locataire et j’aviserai ensuite. De toute manière, j’ai de quoi rembourser cet investissement car faible montant d’achat. J’ai même potentiellement une belle plus value à faire mais à voir comment le marché va tourner.

 

 

Ma troisième acquisition : 3 appartements pour le prix de 2 !

 

Ici je n’ai pas encore terminé. Donc les appartements ne sont pas encore à la location. On va d’abord apporter de la valeur et faire les travaux qui vont bien. Le but est de les louer en meublé.

Nous allons en mettre 2 pour les étudiants je pense ou jeunes travailleurs. Si jamais, nous n’arrivons pas à trouver, il y a également des associations qui recherchent pour des personnes en réinsertion. Pour le troisième, nous allons tenter en AIRBNB, en effet nous ne sommes pas loin du centre historique. Je sais que des investisseurs réussissent bien dans la rue perpendiculaire à la nôtre (42 euros la nuit).

Alors au niveau cash flow ça donne quoi ? Minimum 250 euros mensuels en location classique pour les 3. Je pense que nous pouvons monter à 550 euros avec 1 en AIRBNB. Peut-être que nous les passerons les 3 si c’est concluant et si nous arrivons à surmonter la travail que cela génère. A voir !

Attention, ici il s’agit de prévision puisque je ne crois que ce que je vois au final. Pour l’instant, nous sommes en train de bien les rénover.

Bilan à aujourd’hui de mes investissements immobiliers

  • Premier appartement 32 euros de cash flow mensuels.
  • Deuxième acquisition 250 euros de cash flow mensuels.
  • Troisième acquisition de 250 euros à 550 euros mensuels (à partager avec mon cousin)

Total = 532 à 832 euros de cash flow, dont au maximum 532 euros pour moi. Je suis donc à 25% de mon objectif de 2000 euros mensuels.

 

Continuer à se payer en premier !

 

En parallèle, j’automatise comme je te le conseille, le fait de me payer en premier depuis quelques années. Un autre de mes objectifs court terme est de rembourser ma résidence principale acquise en 2009 par anticipation. A refaire aujourd’hui, je resterai en location « modeste » pour investir plus dans l’immobilier de rendement. Mais c’est fait et c’est un bon deal malgré tout, pour rester en harmonie avec ma compagne. En couple, il faut savoir trouver des compromis.

 

Voilà Investisseur Immobilier qui se bouge, je trouve intéressant de te livrer un état des lieux de mes acquisitions et j’espère t’inspirer à en faire autant et même mieux !

Didier.

 

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