L’ancien avec travaux : investissement locatif dangereux ?

Bonjour les investisseurs immobiliers qui se bougent !

J’ai pas mal de monde et de messages pour me demander des nouvelles sur mon dernier achat immobilier. Je ne vais pas trouver d’excuses mais je manque cruellement de temps :

  • je suis à fond sur mon dernier projet (3 appartements pour le prix de 2) où on voit enfin le bout.

D’ailleurs aujourd’hui je vais te détailler ce projet, l’illustrer, te raconter les ralentissements  et imprévus. Car l’immobilier n’est pas non plus un long fleuve tranquille ! Tu vas découvrir les avantages de l’ancien pour avoir du rendement et notamment lorsqu’il y a  pas mal de travaux à faire.

 

Pour rappel 3 appartements pour le prix de 2 !

C’est d’ailleurs le titre de mon article que tu peux trouver ici décrivant ma dernière opération immobilière.  Nous avons déniché 3 studios dans une ville de 80 000 habitants pour 82 200 euros frais d’agence inclus. Au final, nous tombons à 116 000 euros en intégrant les travaux et les frais de notaire.  Cela revient à 38 666 euros par appartement. En y mettant un locataire chaque lot peut partir autour de 50 000 euros. En effet, nous avons rénové, la copropriété est bénévole donc très faible en coût et les travaux (ascenseur, réfection cour, ravalement, etc.) sont en cours et votés.  C’est donc une belle affaire et rentable, mais ça tu t’en doutais car tu n’oublies pas les objectifs que nous avons sur ce blog.

Malgré tout, sur le papier tout est séduisant et je te garantis que ça l’est, mon ambition est de te faire toucher du doigt que tout n’est pas rose. Je dirais même que dès fois, on fait face à pas mal de doutes et obstacles.

 

Le début des imprévus….

Les travaux devaient débuter début décembre, finalement nous démarrons fin décembre. Les artisans ont également leurs obligations. Je ne peux pas leur en vouloir, car nous devions acheter courant octobre et nous aurions pu enchainer mais « grâce » au notaire du vendeur nous n’avons signé que courant novembre…bref quand ça part mal niveau délai….ça part mal ! Ici, la partie notaire est difficilement maitrisable, surtout lorsqu’il s’agit du notaire du vendeur.

Si tu démarres dans l’investissement, c’est une excellente leçon, rien ne peut se dérouler comme tu l’avais prévu. C’est souvent le cas et la solution est de t’adapter.  Le seul moyen de se développer, de dépasser sa zone de sécurité et ainsi de progresser est de résoudre les problèmes qui se présentent.

 

Premier acte : il vaut mieux carreler car nous n’allons finalement pas pouvoir garder le parquet ancien !

Attention,  nous ne prenons pas les travaux à la légère mais au départ, le parquet devait être conservé et rattrapé. Force est de constater que finalement, nous avons été optimiste sur ce point. Une autre leçon, toujours prévoir plus large et avoir de la trésorerie personnelle. Je te renvoie aux articles pour bien débuter ou encore mieux à ma formation gratuite en ligne. J’avais bien évidement prévu plus large en cas d’imprévus. Je te conseille d’avoir la même vision que moi, c’est-à-dire d’avoir comme objectif ultime de ne jamais apporter de tes deniers personnels.  C’est ce que j’ai fait jusqu’à présent mais cela nécessite d’être très vigilant.

Heureusement que je prévois toujours plus large dans les travaux et que le surcoût de 5000 euros pour carreler les 3 appartements va être digérer sans apport. C’est quand même à long terme et pour louer, une belle option de s’offrir le carrelage. Cela ne bouge plus et question nettoyage c’est quand même le must.

 

Dégât des eaux pour bien continuer !

Début Janvier (le 06 exactement), les travaux étaient bien avancés dans tous les appartements, peinture des plafonds, des murs… Et voilà, le plafond de l’appartement du 3eme (nous avons les appartements les uns au-dessus des autres : 1er, 2eme et 3eme) présente des tâches d’humidité alors que nous venions de le  refaire. Et là le parcours d’1 mois et 1/2 avec les assurances démarre. Pour résumer et pour comprendre mes agacements : tu te retrouves entre l’assurance du syndic, l’assurance du locataire du dessus, ton assurance.  Après de multiples tergiversations, notre assurance deuxième semaine de février,  nous indemnise pour les travaux totaux de 1500 euros.

Nous avons perdu 1 mois et 1/2 par rapport au timing de départ. C’est cela de moins en loyer mais on s’en sort et c’est ça l’essentiel, je n’avais jamais eu à faire à un dégât des eaux, c’est chose faite. Voilà une situation que j’aborderai dans le futur avec plus de sérénité et je saurai comment faire pour être rapidement efficace.

Meubler : combien  et pourquoi ?

Quand on meuble, ça sent bon la fin des travaux et les premiers loyers qui vont tomber. J’adore cette situation. C’est parti pour le périple dans les magasins d’électroménager, oublions internet (de meilleures affaires enfin pas toujours mais des délais de plusieurs semaines de livraison, impossible pour nous on a perdu assez de temps). Nous partons à 3 potes avec la ferme intention de négocier vu le volume (meubler 3 appartements) certes des studios mais quand même !

Nous bataillons quelques heures mais nous trouvons rapidement le vendeur qui nous comprend, nous prend en charge et se montre efficace. Comme pour tout, il faut rapidement identifier la personne qui nous fait gagner du temps et de l’argent. C’est parti : frigo top en 93 litres (89 euros c’était la promo des soldes de la veille mais on arrive à avoir les 3 pour ce prix),  3 machines à laver le linge (199 euros et surtout 1200 tours d’essorage, il y a moins cher mais on veut que nos locataires aient une machine qui facilite la vie quotidienne).  Ensuite fours micro-ondes, table basse, clic clac confortable pour dormir tous les jours, tabourets de bars pour les superbes cuisine aménagées, couettes, oreillers, couvertures, vaisselles, balais, luminaires, j’en passe certainement.

La rentabilité réelle par rapport à mes prévisions ?

La magie, c’est que quand tu t’appliques à faire les choses, les locataires arrivent sans annonces ! Non, je te demande de ne pas croire à ce que je viens de te dire car c’est exagéré. L’artisan qui s’occupe de nos travaux et qui est l’un des artisans que je sollicite depuis mon premier projet, recherchait un bien pour son fils, apprenti, qui prend son envol dans le bain de la vie. Ayant fait les travaux dans les appartements, il a flashé sur celui du premier et l’a réservé pour son fils. C’est parti, rédaction du bail, état des lieux, inventaire des meubles, un loyer fixé à 380 euros.

Nous savons après échanges avec les agences spécialisées dans la location, que nous pouvons les louer les 3 pour 380 euros. Soit 1140 euros mensuels et 13 680 euros annuels. Pour rappel, le prix d’achat est de 116 000 euros. Le rapport est donc de 11,79% brut, sans utiliser de techniques pour doper la rentabilité. Si je fais référence à mon premier article lors de l’achat de ce lot, nous avions prévu de faire de la location courte durée pour l’un. Finalement, nous partons sur la solution classique, meublé à l’année.

 

La trésorerie ou le cash flow dans tout ça ?

J’adore faire une opération rentable mais je préfère encore plus quand elle génère du cash flow positif. L’essentiel comme pour une entreprise est ta trésorerie.  Beaucoup se vantent de t’aider à te faire faire des opérations rentables, le rendement c’est bien, mais la trésorerie c’est mieux !

Revenons à mon mouton, notre lot de 3 appartements. Le syndit de copropriété est bénévole, première bonne nouvelle. Le coût est de 1000 euros pour les charges de copro chaque année au total. La taxe foncière est de 1300 euros annuels au total. L’assurance des biens nous coût 100 euros annuels. Le comptable va nous coûter moins de 500 euros.  Enfin, la CFE devrait nous coûter 300 euros par appartement.  Soit 3800 euros de charges avant d’aborder la fiscalité.

Comment cela se passe pour notre trésorerie : 13 680 – 3800 = 9880 euros soit 823 euros mensuels. Oui mais tu vas me dire attention la fiscalité est à déduire ?

 

La fiscalité  LMNP au réel

Rien d’extraordinaire ou de magique, tu m’as souvent entendu parlé du meublé réel. C’est la technique que j’utilise sur ce type d’achat. Du coup, avec toutes les charges réelles, les frais de notaire, les amortissements, la première année sera sans fiscalité. Par contre ensuite, en tenant compte d’un amortissement estimé à 3700 euros, nous aurons 1717 euros de fiscalité (tenant compte de nos tranches marginales d’impôts de 14% pour moi, 30% pour mon cousin et les 17,20% de PS).

Pour être clair et reprendre les chiffres, cela veut dire que les 823 euros mensuels sont bruts. J’enlève la fiscalité il reste donc 8163 euros annuels soit 680 euros mensuels. Le crédit est de 510 euros mensuels soit un cash flow mensuel de 170 euros après fiscalité.

Même si nous étions obligé de descendre les loyers en meublé de 57 euros par mois, nous serions en autofinancement. C’est quand même déjà assez énorme. C’est-à-dire que tu es sûr de louer car 15% plus bas que la moyenne de la concurrence et l’opération se paye toute seule.  Cela passe par une maitrise complète de toutes les étapes de l’investissement locatif. C’est ce que ce blog tente avec humilité de t’apprendre.

 

Bilan des opérations et la suite ?

Tu as compris que normalement cette opération est partie sur de bonnes bases. Désormais nous verrons en réalité et avec la pratique. Je suis déjà en train de rechercher d’autres biens.  Je recherche avec ma compagne un immeuble de rapport. J’attendais quand même la fin de cette opération et la mise en place des locataires pour être à 100% sur notre nouveau challenge.

Tu seras bien sûr au courant dès que j’ai trouvé la bonne affaire.  Je suis également sur le point de vendre mon local professionnel avec une petite plus-value. Je pense que cela sera l’objet de mon prochain article. Cela permettra de faire le point sur les plus value immobilières.

Donc, toujours garder la motivation et l’énergie pour continuer à investir. Le danger est de ralentir pendant trop longtemps et de ne plus apprendre. Ayant profité d’une augmentation de salaire assez sensible (500 euros mensuels) , j’ai également augmenté mon pilier épargne financière mensuelle. L’idée est d’avoir toujours du cash en face de ses actifs immobiliers, le danger étant de n’avoir que des actifs immobiliers. Attention, car les actifs immobiliers ne sont pas toujours  assez liquides.

Quelques images de mes biens rénovés ! C’est parti !

Voici le salon ouvert et assez vaste pour un studio de 30 m2. Tout a été refait du sol au plafond. Franchement, mon seul regret est de ne pas avoir fait les photos avant pour que  tu puisses te rendre compte de la différence.

du rendement dans l'ancien avec travaux

La cuisine, ici je remercie mon artisan que j’ai laissé s’exprimer librement et je suis franchement très satisfait du résultat. Les locataires le sont aussi. Au départ, la cuisine était fermée avec une porte.  Un petit prolongement sympa pour manger. La vaisselle nécessaire est disponible dans les placards. Apporter le plus de valeurs possible est la solution pour réussir.

du rendement dans l'ancien avec travauxIci une vue de l’intérieur, avec une impression de grands volumes. Franchement, le rattrapage des murs et surtout du plafond est un vrai petit miracle !

rendement dans l'ancien avec travaux

Enfin, l’une des salles de bains, avec douche à l’italienne toute refaite à neuf ! Franchement là aussi, il y a eu beaucoup de travail.

affaire immobilière rendement dans l'ancien avec travaux

Pour conclure !

Pour conclure, j’espère que tu as pu voir qu’investir dans l’ancien avec des travaux constitue souvent le gage ou les prémices d’une bonne affaire immobilière.  Cependant, j’ai également voulu te montrer qu’il pouvait y avoir pas mal d’imprévus et d’impondérables. Le secret de ta réussite va être dans ta capacité à résoudre les problèmes qui se posent à toi. Egalement, je souhaite que tu comprennes que l’un des secrets est de maitriser toutes les étapes de l’investissement immobilier de rendement. Tu peux voir que l’étape trouver la bonne affaire est l’étape de départ, mais la fiscalité peut mettre à mal toute ton opération. Il est donc fondamental de se former si tu ne maitrises pas toutes les étapes.

Enfin, malgré tout, je ne cesse de le dire et de le répéter, il faut AGIR ! Je parle sans cesse d’investisseur immobilier qui se bouge.  La connaissance ne sert à rien si elle n’est pas mise à l’épreuve de la  pratique.  Pour certaines personnes, dont je faisais parti, il faudra sortir de sa zone de confort. C’est là que se situe notre progrès, au-delà de notre zone de confort.

Pour être plus précis sur un point, notre première échéance va démarrer en novembre 2018, en effet nous avons mis un différé. Ainsi, nous devrions avoir une trésorerie d’avance de 7000 euros avant de commencer à amortir.

Didier.

 

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(4 commentaires)

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    • titi on 16 mars 2018 at 19 h 27 min
    • Répondre

    Merci pour ce blog et bonne continuation .

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    1. Bonjour et merci de me suivre sur ce blog. Très encourageant !

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  1. Super article basée une expérience vécue avec des exemples concrets ce qui le rend d’autant plus intéressant!

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    1. Bienvenue Michael, je suis honoré de ta présence et de ton commentaire sur mon blog ! J’essaye d’être le plus concret possible pour montrer que tout le monde peut y arriver. Surtout, n’hésites pas à revenir tu es ici chez toi Michael. J’ai vu le lancement de ta nouvelle formation académie esprit riche et je trouve vraiment très bien fait la série de vidéos !
      Très bonne continuation à toi.

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