Acheter un immeuble de rapport ?

immeuble de rapport

Bonjour Investisseur immobilier qui se bouge !

Je sors de mon précédent investissement immobilier et tous les locataires viennent de rentrer. Désormais, je me concentre vers mon prochain objectif : acheter un immeuble de rapport ! Cela fait maintenant, pas mal de temps que je souhaite me diriger vers ce type d’investissement. En effet, je trouve que l’achat en gros permet d’aller plus vite et d’éviter une copropriété.

Un immeuble de rapport pourquoi ?

Comme je viens de te le préciser en introduction, c’est d’abord pour aller plus vite. En effet, acheter un immeuble de plusieurs appartements prend exactement le même temps qu’acheter un seul appartement ou une seule maison. Je cherche donc à viser l’efficacité et le gain de temps. Si tu es fainéant mais stratège comme moi, ce type d’investissement risque de te plaire.

Avec 4 appartements et un local pro en possession, je commence à voir ce que veut dire une copropriété. Tu dépends de plusieurs copropriétaires et mon ambition désormais est d’avoir toutes les décisions en mon pouvoir !

Un immeuble de rapport, c’est une des niches lucratives dans l’immobilier que je décris dans la formation que j’offre. C’est-à-dire que cet investissement va te permettre souvent d’obtenir de fortes rentabilités (pour ma part je vise minimum 10%) et surtout de dégager du cash flow. Attention, les deux notions évoquées ne sont pas forcément liées. En effet, tu dois être attentif à tous les frais et charges, car forte rentabilité n’est pas tout le temps synonyme de cash flow positif.

Les avantages de l’immeuble de rapport ?

Tu peux te référer à cet article. J’avais déjà évoqué pour moi les avantages d’un immeuble de rapport. C’est même le premier type de bien auquel je me suis intéressé quand j’ai commencé sérieusement à étudier l’immobilier.

Un prix d’achat plus rentable

C’est vrai tu achètes en gros et donc le prix au m2 est plus abordable.  En effet, en achetant à l’unité, les petites surfaces seront toujours plus chères que les grandes au m2. Avec l’immeuble de rapport il n’est pas rare de pouvoir descendre en dessous de 1000 euros le m2, voir beaucoup moins dans certaines régions de France.

Négociation plus facile !

Evidemment, quand tu achètes un lot, c’est plus facile de négocier que quand tu achètes un seul appartement. Quand tu commences à parler d’un immeuble de plus de 250 000 euros, les candidats à l’achat sont plus rares que pour un studio et donc tu as plus de marge de manœuvre pour négocier avec le vendeur.

Des frais de notaires moins chers !

Les frais de notaires sont dégressifs en fonction du prix du bien. Sur des faibles montants le taux est plus fort que lorsque le prix augmente. Par exemple, sur mon studio j’ai payé plus de 10% de frais d’actes, alors que pour mon lot de 3 appartements, nous étions autour de 8% ! On obtiens donc également un prix de gros sur les frais de notaires.

Aucune copropriété à gérer

La liberté d’agir et de faire ce que tu veux chez toi ! Voilà ce qui m’intéresse dans un immeuble de rapport. Attention, il convient quand même de vérifier ce point car les immeubles de rapports peuvent avoir une copropriété avec un immeuble voisin par exemple. Sois donc vigilant sur ce point.

Autofinancement et cash flow plus facile

Je ne sais pas ce qu’est ton objectif mais moi en achetant un immeuble de rapport, mon ambition est d’avoir du gros cash flow ! Pour autant, avec ce type d’investissement l’autofinancement est beaucoup plus facile à atteindre qu’avec un seul appartement. Il n’est pas évident, sauf à utiliser une des niches lucratives que tu peux trouver dans ma formation, de faire de l’autofinancement ou du cash flow avec un seul appartement. Ainsi, ce projet sera plus facile à présenter à une banque.

Facilité de la gestion locative

Tous les appartements sont concentrés au même endroit, tu vas donc pouvoir facilement les gérer. Dès que les locataires sortent, plus la peine de faire des kilomètres dans différents endroits. Tu peux tout concentrer en un même lieu.

Un montage en société judicieux ?

L’immeuble de rapport se prête bien à un montage en SCI. Ainsi, tu vas pouvoir optimiser ta fiscalité en optant pour la SCI à l’IS. Tu peux aller faire un tour vers cet article qui en parle.  La SCI à l’impôt sur les sociétés va te permettre notamment d’amortir le bien et donc de minorer ta base imposable. Il peut également dans certains cas être intéressant d’utiliser la fiscalité classique sans société et en revenus fonciers si tu peux bénéficier du déficit foncier et de le loi « Cosse Ancien « par exemple.

Devenir rentier plus facilement ?

Finalement, si tu trouves un immeuble avec pas mal de cash flow, parfois avec une seule ou deux opérations, tu peux obtenir assez  pour vivre de tes loyers. Bien évidement, tout dépendra de tes objectifs et de ton niveau de vie.

Agir différemment !

Ce que je trouves intéressant avec les immeubles de rapport, c’est que la concurrence est faible. Il est intéressant de se positionner différemment des autres investisseurs. Tu peux les laisser se battre pour acheter un seul appartement, pendant que toi tu négocies fort et que tu prépares un cash flow de dingue sur un immeuble de plusieurs appartements.

 

Où acheter un immeuble de rapport ?

Les centres villes des grandes villes sont très convoités. Ils sont également très chers. Je ne trouve pas intéressant pour ma part d’investir dans ce type de zone. Je préfère aller vers les centres villes de villes plus petites. L’emplacement est bien sûr important mais à mon sens pour déterminer le type d’appartements que tu vas pouvoir rechercher dans ton immeuble.

Si tu trouves un immeuble de rapport dans une ville assez importante, étudiante, ton immeuble pourra être composé de studios par exemple. Par contre, tu achètes un immeuble de rapport à la campagne dans un village ou une petite ville de 5000 habitants, je pense que dans ce cas, tu dois privilégier des surfaces plus importantes et peut-être un petit bout de terrain.  Il me semble important de retenir cette idée, en ville immeuble avec petites surfaces ça peut le faire mais immeuble en campagne, il vaut mieux privilégier les grandes surfaces.

Que dois-je regarder pour un immeuble de rapport ?

Tu sais que mon objectif est de te donner le plus de valeur sur ce blog. Ce qui suit n’est pas souvent détaillé dans les blog traitant de l’investissement immobilier locatif.

D’une manière générale

  • La taxe foncière : attention car la taxe foncière vient pénaliser ton cash flow. En cas de vacances locatives, tu devras la payer, donc il faut qu’elle soit le plus bas possible. Il est intéressant qu’elle ne dépasse pas 1.5 fois le montant du loyer mensuel.

 

  • La division officielle de l’immeuble : il faut que tu insistes sur le caractère officiel  de la découpe de l’immeuble que tu cherches à acheter. La mairie et le service des impôts sont-ils bien au courant que cet immeuble est composé, découpé, en plusieurs appartements ? Pour plus d’informations, tu dois contacter le service urbanisme ou bien le service des impôts (ou les deux).

 

  • Les caves : c’est un plus du moment qu’il y a une cave par appartement. Dès lors qu’il n’y a qu’un box commun, cela peut rapidement devenir le bazar !

 

  • Places de parking ou garages : si l’immeuble est vendu avec des places de parking et/ou des garages, c’est un plus indéniable qui va te permettre de louer plus cher. Ou bien de louer à part les garages par exemple pour maximiser ta rentabilité.

 

  • Depuis quand l’immeuble est à vendre : cela permet de voir  la difficulté qu’a le vendeur à se séparer de son bien. Il est intéressant de voir si le prix a baissé et le nombre de visites qu’il y a eu. Dans ta tête cela veut dire négociation.  Tu dois te rappeler que tu dois acheter au prix qui t’arrange et pas au prix que souhaite le vendeur.

 

  • Les raisons de la vente : divorce, succession, besoin d’argent. Suivant le cas, tu vas pouvoir avoir une grosse marge de négociation.

Et au niveau des travaux ?

  • La toiture : c’est un point capital d’un immeuble à mon sens. Quel type de toiture, état ? La toiture est à refaire entièrement,  à démousser, à remanier ? Attention car l’agent immobilier et le vendeur ne sont pas des charpentiers et il vaut mieux faire venir avant l’achat un couvreur de manière à être sûr du coup sur ce gros poste. Cela peut également suivant le boulot te donner un gros argument de négociation. Si tu as des termites ou le mérule dans les poutres, le diagnostic te l’indiquera. Vérifier de quand datent les remaniement du toit nécessaires pour assurer son étanchéité.

 

  • Pour la structure : à l’image de la toiture, il convient de s’assurer de la solidité de la structure de l’immeuble. En cas de doute, ne pas hésiter à contacter un professionnel avant l’achat.

 

  • Pour les autres travaux : généralement un immeuble qui comporte beaucoup de travaux peut-être un affaire immobilière. En effet, on peut fortement négocier l’achat, maitriser les travaux et repartir sur de bonnes bases avec en prime une solide rentabilité. Bien évidement, un vendeur qui propose un immeuble de rapport très propre  sera moins enclin à négocier et c’est bien normal.

 

D’autres points à noter importants !

La surface des appartements

Elle n’est pas toujours mentionné dans les annonces mais pour autant cette donnée est essentielle. Elle te permet de savoir si tu v as pouvoir optimiser. Transformer un grand studio en T2 par exemple.

Le nombre de compteurs électriques

Il faut vérifier qu’il y ait un compteur pour chaque appartement ainsi qu’un compteur pour les parties communes. Egalement dans les appartements, il y a peu de chances que l’électricité soit aux normes. Il faut vérifier que l’installation soit connectée à la terre, si ce n’est pas le cas il va falloir reprendre une grande partie de l’installation électrique.

Le nombre de compteurs d’eau

Un compteur d’eau commun n’est pas forcément un problème mais il faut qu’il y ait au minimum un compteur d’eau divisionnaire.

Etat des appartements

Il faut être vigilant sur ce point, un appartement à rafraichir ou à rénover ne veut rien dire. Il est donc important de poser des questions très précises sur l’état des appartements, d’autant plus si tu es à distance avant de te déplacer.

Type de sol, isolation

Plancher bois ou dalle béton ? Pour de la rénovation la réponse implique des solutions différentes. Si les fenêtres sont en double vitrage  et que l’électricité comporte le terre cela signifie souvent qu’il y a isolation  des murs extérieurs par l’intérieur.  Pour les fenêtres en double vitrage, il faut demander également la nature des matériaux (bois, alu, pvc).

 

Epilogue

Investisseur immobilier qui se bouge, qu’avons nous vu aujourd’hui dans cet article ? Nous avons parlé en détail d’un achat d’un immeuble de rapport.  Nous avons tout d’abord vu pourquoi acheter un immeuble, à mon sens ça te permet d’aller plus vite. Ensuite où acheter un immeuble de rapport, petite ville risques plus importants mais grosse rentabilité et grande ville risques locatifs moindres mais petite rentabilité. Bien sûr je caricature un peu mais ce n’est pas loin de la vérité. Enfin, nous avons terminé par les éléments importants à regarder avant d’aller voir ou d’acheter un immeuble de rapport. Si tu achètes à distance, je te conseille d’avoir tous ces éléments avant de te déplacer.

Pour autant, cet article exhaustif ne serait pas complet sans aborder la demande locative. Il est important à mon sens de garder l’idée d’apporter de la valeur avec des belles rénovations (cela ne veut pas forcément dire plus cher à chaque fois ), une belle décoration qui donne le coup de cœur  au potentiel locataire. Il ne faut pas comparer le potentiel locatif en campagne pas rapport à la ville. Tu ne dois pas t’attendre à avoir 30 appels pour ton appartement (je te conseille bien-sûr de tester quand même la demande avec l’annonce fictive). Pour autant, il te suffit d’un seul locataire. Si tu as un immeuble en campagne, tu auras fait attention à avoir une jolie rénovation, une belle décoration, des surfaces importantes (par rapport à une plus grande ville où un studio peut suffire) voir un petit bout de terrain.

J’espère t’avoir donné pas mal d’informations au travers de ma quête personnelle. Cependant, si tu vois d’autres points au niveau des immeubles de rapport, je suis à ton écoute.

Didier.

 

 

 

Laisser un commentaire

Your email address will not be published.

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Je veux gagner de l'argent dès mon achat !
Respect des données personnelles.