Financement locatif : les secrets de ta réussite !

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Bonjour investisseur immobilier locatif qui se bouge !

Tu sais qu’ici tu es au bon endroit pour devenir investisseur immobilier sereinement. Par contre, il va falloir acquérir pas mal de connaissances, d’expériences et de compétences. Je pense notamment à savoir calculer « les rentabilités d’un bien », savoir négocier avec un vendeur, maitriser la fiscalité, connaître quelques astuces pour ton financement. Je souhaite aujourd’hui appuyer sur ce dernier thème.

 

Quelle durée pour un financement locatif ?

 

 

J’estime que pour un projet locatif, j’ai déjà eu l’occasion à plusieurs reprises de l’écrire, la durée est secondaire. Je vois trop souvent des investisseurs prendre des durées trop courtes, ce qui fait que le projet est loin de l’autofinancement. Dans certains cas, cela peut s’expliquer et il faudra le faire mais dans la plupart des cas et notamment en débutant et en constituant un patrimoine, certainement pas !

Lorsque tu achètes un actif c’est-à-dire quelque chose qui te génère un revenu, l’objectif est de calculer une durée de financement qui favorise ta trésorerie positive ou au minimum ton autofinancement. Pour rappel, le préalable dans l’achat d’un bien immobilier est de bien savoir calculer. Tu sais que pour favoriser ta trésorerie positive ou le fameux Cash flow, il n’y a pas de multiples leviers.

Je peux t’en donner au moins 5 :

  • Le prix d’achat : tu dois y porter une attention primordiale, l’affaire se fait à l’achat. J’ai l’habitude de dire « à l’achat tu dois penser revente ».

 

  • La durée du financement : comme évoqué précédemment je n’accorde que peu d’intérêt (sans jeu de mots) à la durée du financement pour un actif, d’autant que les intérêts sont déductibles fiscalement. Malgré tout, 25 ans me semble la limite maximale.

 

  • Le taux du crédit : plus les taux sont bas, comme la durée (plus elle est longue) plus l’échéance du crédit est faible et donc la trésorerie positive favorisée.

 

  • Le mode d’exploitation et la transformation du bien. Par exemple faire des travaux, transformer le bien peut permettre de donner de la valeur et augmenter son loyer. Changer le mode d’exploitation d’un bien (par exemple le passer en meublé, etc.) permet d’augmenter également son loyer. Au final c’est la trésorerie positive qui s’en trouve augmentée !

 

  • La fiscalité la plus adaptée : le choix de la fiscalité peut faire la différence pour ta trésorerie.

 

 

Mettre un apport dans un projet immobilier locatif

 

La question de l’apport est aussi essentielle. Si tu n’y es pas obligé, tu ne mets pas d’apport pour un investissement locatif. Il faut mieux garder de l’épargne. Il est impératif de profiter au maximum de l’effet de levier du crédit. C’est bien cela la magie essentielle d’un achat immobilier locatif, tu peux l’acheter à crédit. Donc, on te prête l’argent pour créer de la richesse et un locataire t’aide à rembourser ta dette. Idéalement, il doit t’aider au maximum et après avoir tout payé, il est idéal qu’il te reste quelques euros.

C’est finalement un pilier de création de richesse abordable pour la majorité des investisseurs. Dans le cas d’un dossier sans apport, la rentabilité est infinie. Les autres piliers de création de richesse sont très efficaces mais certainement moins abordables (création d’entreprise, bourse). Attention, ne crois pas que, parce que  l’immobilier locatif est abordable que le sujet est simple. On peut penser que l’on n’a pas besoin de se former, c’est la plus grosse erreur que font les investisseurs immobilier débutants.

 

Le secret d’un financement locatif : le différé total ou partiel !

 

Ici j’apporte une astuce assez peu connue, voir très rarement demandée lors du montage d’un dossier immobilier locatif. On peut trouver le différé d’amortissement partiel (je paye uniquement les intérêts) ou total (je ne paye que la cotisation assurance).  Pendant plusieurs mois (souvent 6 à 12 mois) éventuellement quand des travaux sont à prévoir avant de faire rentrer un locataire.

Pour ma part, je mets systématiquement un différé total de maximum 12 mois. D’une part comme j’achète des biens avec des travaux, cela me laisse le temps de les faire. Mais pour moi l’essentiel est de constituer un capital d’avance, on sait que le nerf de la guerre c’est la trésorerie. Grâce à cette astuce, j’empoche des mois de loyers d’avance. Ce qui va me permettre de faire face aux imprévues à venir ! On pourra vous rétorquer c’est plus cher, affirmation à laquelle tu répondras : pour financer un actif je m’en fiche car j’ai bien fait attention à être en trésorerie positive et je déduis fiscalement tous les intérêts !

 

 

Et toi,  peut-être as-tu d’autres stratégies immobilières gagnantes ? Il m’a fallu être dans le « milieu » de l’investissement pour trouver ces stratégies. Mon objectif est d’aider le maximum d’investisseurs immobiliers débutants à apprendre rapidement.

Didier.

 

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(2 commentaires)

    • Véro on 31 juillet 2017 at 7 h 31 min
    • Répondre

    Bonjour Didier,

    Encore un article intéressant ! il est essentiel en effet de ne pas foncer tête baissée en ne focalisant par exemple que sur quelques critères séduisants tels le prix d’achat et le taux. Il ne faudrait pas se retrouver piégé en cours de route par un manque de trésorerie en raison de petits travaux imprévus ou autres (loyers en retard ) et donc impacter sa trésorerie personnelle.

    Ton astuce de différé partiel ou total reste un élément très intéressant A RETENIR à mon avis pour démarrer sereinement son projet. Merci Didier pour ces bons conseils.

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    1. Bonjour Véronique, je suis ravi que tu trouves ton bonheur sur mon blog….C’est mon objectif transmettre ce que je sais et apprendre toujours et encore !
      Merci de me suivre depuis le départ !

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