Devenir rentier : ma première affaire immobilière locative !

Bonjour chers lecteurs et merci d’être ici. Je dois vous avouer que je suis un peu ému, pour détailler ma première affaire immobilière. C’est, je l’espère le début d’un empire grandissant ! Une opération qui marqua pour moi le passage à l’action et le départ de mon objectif  de devenir rentier immobilier avec 2000 euros de revenus mensuels locatifs !

Investir sans argent pour devenir rentier !

 

devenir rentier investir sans argent

Le début est toujours le plus difficile. J’ai pris la main sur mon budget, accumulé quelques économies et me voilà donc dans une situation bancaire saine comme je le préconise ici. Je décide de commencer petit, par une opération que je peux assumer facilement financièrement. Je vous recommande d’ailleurs d’en faire de même !

Après réflexion, ma première opération sera  autour de 50 000 euros. Je prends quelques conseils auprès des agences immobilières et des investisseurs que je rencontre sur mon secteur.

Cibler sa clientèle pour savoir quoi acheter !

 

devenir rentier en louant appartement meublé pour étudiant

Mon budget de 50 000 euros, dans la zone géographique proche de chez moi, me donne accès à un studio dans la grande ville (100 000 habitants) la plus proche  et un T2 dans les villes plus petites. Je mise sur la grande ville qui a connu une baisse des prix d’environ 30% depuis quelques années ! Malgré tout, elle reste une valeur sûre pour la clientèle que je décide de viser avec 11 000 étudiants. La baisse des prix est un atout pour trouver une rentabilité correcte.

La fiscalité me permet aussi de m’orienter sur le studio, je veux faire du meublé. Sur un T2, il s’agit d’une clientèle qui souhaite souvent amener ses meubles. A moins de faire du meublé saisonnier. Pour ma première opération, je vais faire du plus classique avec du meublé à l’année. On verra plus tard, pour augmenter la rentabilité et tester. C’est peut-être à envisager d’autant que certains Hôtels (mercure, etc.) ne sont pas loin de la zone de mon appartement. C’est un signe, ils ne s’implantent pas au hasard !

Un des maillons de votre réseau : l’agence immobilière !

 

devenir rentier avec un réseau l'agence immobilière

Je sympathise avec un agent immobilier, cerise sur le gateau, il est lui-même investisseur. C’est un plus indéniable. De toutes les personnes qui constituent peu à peu votre réseau, si vous avez des investisseurs immobiliers, c’est un atout de grande valeur. Ils seront mieux vous conseiller et surtout vous comprendre. Ils partagent les mêmes interrogations et problèmes que vous !

Mon super agent me présente quelques biens dans mon budget et dans ma cible mais je ne suis pas assez rapide et surtout au début de ma quête. Je manque d’expérience. Un autre conseil, n’hésitez pas à visiter beaucoup de biens, 50 si il faut ! En effet, cela vous donne très rapidement une expérience et dès que vous verrez une « affaire » elle vous sautera aux yeux ! Malgré tout, le garde le contact et je tiens mon interlocuteur au courant, ce qu’il apprécie.

Le réseau est important !

Après plusieurs visites immobilières, mon cher agent me rappelle pour me proposer le bien d’un ami à lui. Il ne souhaite pas prendre de frais agences sur cette opération. Sur une autre agence le studio de 31m2 est affiché à 55 000 euros. C’est le prix moyen au m2 de la zone soit 1800 euros. Mais il y a des travaux à prévoir et les frais d’acte (11%)….c’est trop cher pour moi pour viser l’autofinancement. Il va falloir négocier.

Après quelques échanges, j’obtiens un premier prix de 49 000 euros. C’est mieux mais après mes calculs avec un objectif de location à 360 euros mensuels c’est encore limite. Finalement, nous trouvons un accord à 43 000 euros. A 350 euros de loyers mensuels, mon opération est autofinancée sans tenir compte de la fiscalité. Les frais de copropriété sont de 480 euros annuels, la taxe foncière est de 500 euros et l’assurance propriétaire non occupant de 80 euros. De plus, en louant en meublé réel, la fiscalité va être nulle pendant pas mal d’années.

Au niveau bancaire, je pars pour un financement sur 25 ans d’un montant de 54 600 E : 43 000 + 5180 frais d’acte + 5500 euros de travaux + coût de garantie et frais de dossier. Je garde mon épargne et je ne mets pas d’apport pour profiter au maximum de l’effet de levier du crédit (explication ici).

Pour votre projet 3 étapes sont à bien appréhender :

  • la rentabilité de l’opération, j’en parle ici
  • la fiscalité qui sera utilisée (meublé, déficit foncier, SCI à l’IS)
  • le financement bancaire

La création de valeur pour mes locataires : faire des travaux et meubler !

 

devenir rentier mon appartement locatifdevenir rentier mon appartement locatif

Mon réseau se développe car je rentre en relation avec un artisan qui s’occupe de tous les travaux. C’est une connaissance de mon agent immobilier. Ainsi, nous allons tout repeindre, enlever la moquette et mettre du jolie parquet. Repeindre la salle de bain, changer le meuble de salle de bain et faire une cuisine digne de ce nom ! Le but est de créer de la valeur pour nos locataires et de se démarquer de la concurrence. Souvent la cuisine pour les étudiants se résume au simple meuble avec l’évier. Vous pouvez voir ci-dessus quelques photos !

Rapport locatif, rentabilité de l’opération et flux de trésorerie !

devenir rentier acheter un bien qui rapporte

Avant d’investir, j’avais envisagé louer au pire à 360 euros mensuels. C’était les prix moyens pratiqués pour des studios. Dans cette hypothèse, j’étais à pratiquement 8% brut. Un bon début pour une première opération avec en prime une certaine sécurité. Une demande locative des étudiants avec un emplacement top à 500 m de l’université.

Au final, je parviens à le louer rapidement à 370 euros + 20 euros de charges. Nous sommes à 8,13% brut : 370 sur 12 mois / 54 600 ! J’arrive à 6% net grâce à la fiscalité meublé réel (amortissement du bien), je pense écrire un article sur ce mode d’exploitation intéressant. En réel, je suis considéré comme une « entreprise » avec un numéro SIRET, je paye donc la CFE (ancienne taxe professionnelle) qui dépend de la commune où vous investissez (300 euros dans mon cas). Comme la fiscalité choisie est le meublé réel, il y a des amortissements à utiliser, je confie cela à un comptable (450 euros), j’obtiens 2/3 des frais en réduction d’impôts. Mais quel est le bilan de la trésorerie, le fameux autofinancement que l’on vise ou mieux la trésorerie (cashflow) positive ?

Attention, soyez conscient que bonne rentabilité brute ne veut pas dire trésorerie positive. Inversement, avec un taux de rendement plus bas, certaines opérations peuvent être en trésorerie positive. Ainsi, en effectuant mon prêt sur 25 ans j’obtiens une échéance mensuelle de 254 euros. En louant 390 euros, je paye toutes les charges et je génère une trésorerie positive de 10 euros par mois.

INVESTISSEUR HEUREUX

Pour conclure pour ma première opération, dans le cadre de mon objectif devenir rentier et 2000 euros par mois de revenus passifs, c’est un premier passage à l’action. Voilà pourquoi il est essentiel d’agir ! Tout n’est pas parfait. Cependant, les prochains investissements immobiliers seront mieux au niveau rendement. Même si, il ne faut pas non plus se leurrer, la rentabilité en immobilier est à l’image des placements financiers, si on veut du rendement max, il faut accepter un risque en adéquation.

Et vous avez-vous des objectifs en immobilier locatif pour devenir rentier ? Quelles réussites et quels problèmes avez-vous rencontrés ? Vous pouvez en parler en laissant un commentaire.

Didier.

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