«

»

Juin 24

Devenir rentier : 3 appartements pour le prix de 2 ?

Bonjour à toi investisseur immobilier qui se bouge. Devenir rentier immobilier, voici le troisième épisode. Tout d’abord désolé de t’avoir abandonné pendant quelques temps. Mais il faut savoir qu’avec une famille, un boulot, des recherches d’investissements, le temps passe très vite ! Je suis de retour pour te faire une chronique toutes les deux semaines minimum. Bienvenue dans l’épisode 3 de Devenir rentier : 3 appartements pour le prix d’1 avec mon troisième investissement. Tu peux retrouver le premier épisode ici, le deuxième ici et un article qui va dans le sens de favoriser des achats de « masse » comme un immeuble de rapport dans cet article.

Pour rappel, je suis déjà propriétaire de ma résidence principale, d’un studio loué meublé dans une ville étudiante, d’un local professionnel. Ma quête, tu peux la trouver sur ma page « A propos ». Aujourd’hui, je souhaite te faire part de mon nouvel investissement. J’achète avec mon meilleur pote, Sébastien. Un gars en or et qui de néophyte est devenu une personne avisée au niveau investissement immobilier. Jusqu’à savoir choisir la meilleure option fiscale !

C’est un projet que nous avons depuis quelques temps. Je vais t’expliquer brièvement dans cet article tous ce que tu dois savoir. La réussite c’est comme l’intelligence, plus on la partage et plus on en crée.

LA FORCE DU RESEAU

Appartement déjà loué est un plus pour un investisseur immobilier débutant

Si tu as suivi mes précédents articles, j’ai mentionné plusieurs fois à quel point le réseau est important. Un notaire, un banquier, un agent immobilier, des artisans, etc. Le seul qui me manquait depuis le début de mes pérégrinations immobilières c’était l’agent immobilier. C’est désormais chose faite ! C’est un jeune dynamique et qui a capté très vite notre façon d’envisager l’investissement immobilier. Je te conseille de trouver une personne dans ce genre. L’avantage d’une excellente relation avec un agent, c’est qu’il peut te faire passer en premier sur un bien. C’est exactement ce que nous avons pu faire pour le présent investissement immobilier.

PRESENTATION DU BIEN ET NEGOCIATION IMMOBILIERE !

agence immobilière le réseau

Si tu ne connais pas ma méthode, je te recommande de te référer à mes précédents articles, ou bien encore là. Notre cher agent immobilier nous a trouvé un lot de 3 appartements de 30m2 dans une ville moyenne universitaire, proche du centre historique. Le propriétaire possède les 2/3 de cet immeuble de 17 appartements et le syndic est bénévole. Donc très peu de charges de copropriétés. La résidence est en état bon intérieur mais plusieurs travaux sont prévus (l’ascenseur à la charge de l’actuel proprio), le ravalement et des peintures intérieures à notre charge (total 3000 euros). Bien évidement, les appartements ont besoin de travaux. Avec mon petit réseau d’artisans, mon frangin électricien, nous avons estimé autour de 25 000 euros de travaux pour les 3.

Le prix de vente était autour de 110 000 euros pour les 3 appartements. Nous avons pu trouver le bon vendeur. Il est motivé, propriétaire sans crédit depuis longtemps. Enfin, nous présentons un dossier solide. Pour cela, va voir ici.  Nous avons fait beaucoup de relationnel avec le vendeur car il était présent lors de la première visite. Après plusieurs propositions, nous avons trouvé un compromis à 82 200 euros.

NOTRE CLIENTELE CIBLE

la location meublée chambre

Nous allons pour deux appartements les laisser en gestion à notre agent immobilier, la cible est essentiellement composée d’étudiants. Le potentiel sans le meubler est de 330 euros (j’en possède un loué 390 euros meublé) soit  660 euros pour les deux. C’est déjà assez pour payer l’emprunt sur 25 ans ( 520 euros mensuels). Je te conseille de prendre le plus large en durée de manière à favoriser ta trésorerie. Pour le troisième appartement comme nous sommes proche du quartier historique, nous allons tester la location courte durée. Il y a possibilité de tabler sur 500 euros par mois je pense. Au pire 1000 euros mensuels avec les 3, au mieux autour de 1200 euros avec un seul en location courte durée. Nous nous adapterons au fur et à mesure. Ici on peut viser large, des travailleurs en mission courte durée, des vacanciers (Airbnb).

LE CHOIX FISCAL

investir dans l'immobilier locatif sans argent

Attention, on commence à se creuser les méninges ici. Au départ acheter avec mon pote et se diriger vers de l’immeuble, l’option SCI et à l’IS est l’arme ultime pour favoriser la trésorerie. Si tu te perds avec la SCI, j’ai fait un article assez complet ici. Mon travail dans la vrai vie, est dans le domaine financier et fiscal. C’est donc plus facile pour moi naturellement.

Le postulat est que nous allons devoir louer en meublé et comme pour mon studio déjà en possession utiliser l’arme fiscale du BIC réel. J’ai fait un article sur les 5 avantages de la location meublé. Ce que tu dois savoir c’est que si tu achètes en SCI et que tu fais du meublé tu dois passer automatiquement à l’option IS. Tu me diras parfait c’est ce que tu conseilles depuis longtemps non ? Tu as raison mais dans ce cas il y a quelques variantes. Je préconise sur un immeuble de rapport la SCI à l’IS quand tu commences à avoir des revenus importants mensuellement. Egalement si l’investissement dépasse 150 000 euros pour compenser les frais de mise en place. Puis, il vaut mieux avoir pour objectif de garder les biens car en SCI à l’IS à la revente c’est plus value professionnelles.

Ainsi, en achetant en indivision 50/50, lorsqu’un bien est déclaré en indivision, le régime meublé qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Tu peux aller voir ici pour plus de précisions. Nous allons donc pouvoir maximiser nos charges avec l’amortissement du bien, et toutes les charges classiques. Donc avoir aucune fiscalité pendant un bon moment. De plus, si nous revendons puisqu’il y a un bon potentiel de plus value, nous serons soumis au régime des plus values immobilières.

 

RENTABILITE

La rentabilité brute est de 10% si nous louons les 3 appartements de manière classique (330 euros mensuels) et le cash de 250 euros mensuels. Prix total d’investissement avec travaux et frais d’acte de 115 000 euros. Copropriété bénévole (maximum 30 euros mensuels par appartement) et taxe foncière de 1200 euros. Si nous réussissons un en location de courte durée, la rentabilité monte à 13% et le cash mensuel à 550 euros. Le cash ou trésorerie positive s’entend après avoir tout payer (charges, impôts, foncier, etc.).

CONCLUSION

Je deviens propriétaire de 5 lots immobiliers plus ma résidence principale et je continue de développer mon patrimoine. Au niveau du prêt, nous sommes parti sur 300 mois et avec une arme que j’utilise. Tu la trouves en cadeau sur ce site en d’abonnant.

Didier.

(5 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Pierre

    Pas mal du tout,
    Je viens de rater une occasion semblable car ma proposition est arrivée en deuxième.

    Puis-je savoir dans quelle ville vous investissez?

    View Comment
    1. Didier

      Bonjour Pierre et merci pour ton commentaire. Il ne faut pas s’en faire les occasions se représenteront ! J’investis dans le Sud-Ouest dans la région paloise.

      View Comment
  2. Anne

    Bonjour Didier ! Très intéressant ce cas-ci! On comprend mieux votre absence 😀
    Petite question:
    Le bien meublé en indivision avec votre ami, si dans 5 ans vous décidez tous les 2 de créer une SCI et d’en faire un apport dans la SCI à IS, est-ce que celle-ci pourra bénéficier d’amortissements à partie de la valeur d’aujourd’hui? ou bien déduira-t-on les amortissements dont vous aurez bénificés les 5 premières années? Merci

    View Comment
    1. Didier

      Bonsoir Anne et merci pour ton commentaire.
      C’est une excellente question mais la première à se poser est de créer une SCI ultérieurement car si cette SCI est composée des mêmes personnes que l’indivision, c’est une vente à soi-même que pour un objectif fiscal…attention. Je pense que si ce cas se présente l’intérêt sera de faire rentrer des personnes dans un souci de transmission (mes enfants et les enfants de mon cousin) pour être tranquille. Ensuite comme il s’agit d’une vente avec des droits d’enregistrement à payer et donc un nouveau propriétaire (la SCI) dans ce cas à l’IS les amortissements démarrent au moment de la vente je pense. Dis moi si ça te semble clair ?

      View Comment
      1. Anne

        C’est clair! merci 😀

        View Comment

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>