Comment emprunter sans apport immobilier dans tes investissements ?

Bonjour les investisseurs immobiliers qui se bougent !

Comment emprunter sans apport immobilier ? C’est une question qui revient fréquemment lorsque l’on débute. Quand je me suis lancé dans la vie active, je n’avais pas un sou en poche. Dans mes premières années de salariés comme je le raconte dans ma présentation sur mon blog, je dépensais mon argent dans des futilités. Je dépensais dans des objets qui n’allaient pas me ramener de revenus. Plus tard, j’ai compris qu’il fallait que je prépare mon avenir. Désormais, j’ai compris l’importance de se préparer pour devenir crédible et permettre plus facilement d’emprunter sans apport immobilier.

Avoir de l’apport pour ne pas mettre d’apport

Pour un investisseur immobilier débutant, il est primordial de mettre de l'ordre dans ses finances personnelles. Le but est de se mettre en capacité d'investir dans l'immobilier.

A la question comment emprunter sans apport immobilier : réponse en ayant de l’apport ! Super merci Didier, l’article est fini on peut en rester là. Provoquant je sais mais en fait très logique. Je préconise dans mes articles et notamment ceux qui traitent de se payer en premier comme celui-ci par exemple, de se mettre un fond de sécurité en place. Je travaille dans la banque et crois-moi je sais de quoi je parle à ce sujet. Il est primordial de démarrer avant d’investir par différentes étapes.

Assainir sa situation financière pour gagner en crédibilité

Comment investir dans l’immobilier sans apport ? Tout d’abord, je te préconise d’assainir tes finances personnelles. Il est essentiel que tu connaisses et maitrises ton budget. Sais-tu répondre immédiatement à la question suivante : de combien as-tu besoin de revenus mensuels pour couvrir toutes tes charges ? Si ce n’est pas le cas, il serait intéressant de te concentrer déjà sur ce point.

Par exemple, pour ma part je sais qu’avec 2000 euros de revenus mensuels, j’en ai assez pour couvrir mes dépenses courantes. Donc mon premier pallier est d’arriver à obtenir en revenus passifs (sans besoin que j’échange mon temps constamment) en plus de mon travail, 2000 euros par mois. J’évoque cela dans ma présentation.

Revenons à nos moutons, il faut être clair sur ta situation financière et être en excédent. Tu dois avoir plus de rentrées que de sorties. C’est à partir de cette situation que tu va pouvoir mettre en place un virement automatique pour alimenter un livret disponible. Je te recommande de le faire en début de mois, c’est l’image de se payer en premier même si, ce n’est qu’une image, car tu payes (ou du moins ton employeur) toujours l’état en premier. C’est ton filet de sécurité, qui idéalement correspondra à 6 mois de ton salaire. C’est la première étape.

Commencer petit mais commencer !

Même si, au départ, tu vas mettre 50 euros par mois, il faut débuter. Avant de dépenser pour des sorties et des loisirs, je te conseille de mettre de côté une partie de tes rentrées : une partie en épargne de précaution et une partie pour te former pour investir en toi (formation, livres, etc.). Cela va permettre, petit à petit et pas du jour au lendemain, d’augmenter ta crédibilité auprès de ton partenaire bancaire. Ma conception de la banque et de l’investisseur, c’est qu’ils doivent être partenaires, dans une relation gagnant / gagnant. Le déséquilibre conduit tout le temps à la chute. J’entends trop souvent sur internet, des blogueurs conseiller le recours à un courtier, je prêche en connaissant l’envers du décor par rapport à eux, de nouer une relation forte de confiance avec son banquier.

L’art de négocier pour ne pas mettre d’apport

Après quelques efforts, tu vas donc arriver à te constituer une épargne de précaution. Quand tu vas présenter ta demande de financement sur un bien rentable, il va te falloir être prêt à négocier. Tu devras maitriser toutes les étapes de ton investissement et négocier avec ta banque de te financer à 110%. Autrement dit, de ne pas injecter les liquidités patiemment économisées, dans le projet rentable. A mon sens, je n’ai pas la vérité sur le sujet ou les arguments qui font mouche à chaque fois, mais essayons quand même. Je commencerai en disant à mon banquier, que c’est une épargne de précaution et que je préfère être prudent en gardant cette épargne chez lui en cas d’évènements inattendus (vacances locatives, réparations imprévues, etc.). Les banquiers aiment les gens qui prennent en compte les risques.

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Donner des contreparties : être dans une relation gagnant gagnant

Dans ta relation avec ta banque et afin d’emprunter sans apport immobilier , je te préconise de lui proposer d’ouvrir d’autres enveloppes d’épargne que tu alimenteras ultérieurement avec ton cash flow positif. Si en plus cela peut-être des enveloppes rentables pour les deux parties (comme un plan d’épargne actions, assurance-vie), le deal est gagnant gagnant. N’oublions pas, la banque est là pour gagner de l’argent et nous pour ne pas mettre d’apport. Malgré tout, suivant l’organisme bancaire, il se peut que l’on t’impose de mettre un apport.

Demander un différé !

Certains n’y pensent pas, d’autres se disent que la banque n’acceptera pas. J’ai depuis mon premier investissement locatif, mis en place dans mon financement un différé total d’amortissement de 12 mois minimum. Il s’agit de ne pas payer l’échéance de crédit pendant cette période, tu vas finalement amortir sur 1 an de moins.

Un différé total quand tu as des travaux !

Dans ce cas, tu sais que tu vas avoir une période de travaux et donc pas de loyers pendant ce temps, c’est plus naturel de demander un différé total ou partiel de l’échéance. Si tu as dû mettre ton apport et qu’en plus tu n’as pas de différé dans cet investissement, tu cours vers une situation de trésorerie tendue.

Par exemple, sur mon achat de 3 studios dans la même résidence, j’ai mis en place un différé total de 12 mois, ce qui me permet d’avoir sur le compte de cet investissement 6000 euros d’avance. Je viens d’ailleurs de publier un article sur la plus value générer par la revente d’un des studios.

Un différé total même sans travaux ?

Je t’avoue que dans ce cas personne n’y pense. Même lorsque j’achète un bien où les revenus locatifs tombent, je mets aussi en place un différé de 12 mois. Pourquoi ? Cela me permet de constituer un fond de précaution très appréciable. Les investisseurs débutants vont te dire que tu payes plus chers le crédit. C’est vrai mais il faut réagir en investisseur et pas comme si tu achetais ta résidence principale. Les intérêts sont des charges que tu vas déduire, il ne faut pas oublier que l’essentiel est ta trésorerie. Ma conception de l’investissement immobilier, est d’éviter de sortir de l’argent de ma poche.

J’arrive pour l’instant à emprunter sans mettre d’apport, j’économise pas mal tous les mois et depuis quelques années j’accumule petit à petit de l’épargne de côté. Si tu es obligé d’emprunter avec de l’apport immobilier, dans ce cas cette stratégie peut te permettre de reconstituer un filet de sécurité !

EPILOGUE

On arrive au terme de cet article. Encore une fois, j’essaye de t’apporter le plus de valeur venant de mon expérience du terrain. J’ai l’avantage de travailler dans le domaine bancaire et ces conseils présentent l’envers du décor. Je n’ai pas la science infuse, d’autres stratégies marchent bien évidement. Enfin, la technique du différé total, peut importe l’investissement immobilier, me semble d’une puissance énorme. Ce simple conseil peut te faire économiser des milliers d’euros. Enfin, si tu veux aller plus loin, voici une formation ci-dessous que j’ai suivi moi-même.

Bons investissements.

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