Le calcul de ma rentabilité locative !

Bonjour investisseur immobilier qui se bouge !

Aujourd’hui, je souhaite faire un point sur le calcul de ma rentabilité locative. Je devrais dire les calculs de mes rentabilités locatives. Je te propose d’analyser chacune de mes opérations. Aujourd’hui, j’ai un peu de recul notamment pour ma première opération et pour les autres j’ai également les locataires en place. Comme toujours, je te propose la sincérité la plus totale sur les chiffres. Mon objectif est de te montrer que si j’y arrive, tu peux le faire également. C’est d’ailleurs un excellent facteur de motivation : si cette personne peut le faire, je peux le faire !

Le calcul de la rentabilité de mon premier studio meublé

Pour rappel, tu peux aller voir cet article où j’évoquais mon premier investissement. C’est un moment très particulier et un bien particulier que le premier investissement immobilier !

A l’époque, j’envisageais de louer ce studio proche de la faculté, 360 euros meublé.  Finalement l’étudiante qui y est depuis que j’ai fini les travaux de rénovation, me paye un loyer de 390 euros (370 euros + 20 euros au titre des charges).  Le prix de revient du bien : 43 000 euros à l’achat + frais de notaire + les travaux = total de 54 600 euros.  Nous sommes donc à 8,57% brut avec les charges et 8,13% sans les charges.

Les charges

J’ai un recul désormais plus précis sur les charges. La copropriété est nette, précise et les appels de fonds sans surprise. Nous sommes sur l’année dernière à un total de 550 euros. A noter que le coût est vraiment correct car inférieur à 20 euros le m2. J’ai un recul également sur la taxe foncière soit 571 euros. Nous sommes sur une commune (comme beaucoup) assez chère et qui dépasse un mois de loyer.

Aujourd’hui et notamment sur ma recherche d’un immeuble de rapport, c’est une donnée que je regarde attentivement. Malgré tout, tu vas voir que ce bien est quand même une affaire. Nous donc à 1121 euros de charges totale. Autre charge que j’ai payé pour ma première année d’exploitation, c’est la CFE (contribution foncière des entreprises) car je suis en location meublée. La CFE est de 180 euros pour la première année. Soit un total de charges de 1301 euros. Enfin 1401 euros en tenant compte de l’assurance du bien.

La rentabilité avant impôts

Tu vas me dire quelle est donc ta rentabilité avant impôts ? J’y arrive, ne t’inquiète pas ! Si je retranche mes charges à mes loyers (4680 – 1401= 3279 euros). Maintenant, voici la rentabilité avant impôts que j’obtiens : 3195/54 600 (mon prix d’acquisition total) = 6%.

Réellement, je devrais même ajuster mes charges. Je ne vais pas le faire ayant une locataire qui me paye depuis deux ans son loyer sans 1 jour de retard et qui ne me prend aucun temps au quotidien.

La fiscalité du loueur en meublé non professionnel / LMNP

Comme tu le sais certainement, je loue mes studios celui-ci et les 3 que je viens de mettre en location en LMNP. Dans ce cas, tu as le choix entre le micro-bic (abattement de 50% et tu déclares le reste ) ou bien le réel. J’ai choisi le réel pour plusieurs raisons.

Avec le réel, tu vas pouvoir déduire toutes les charges de tes loyers, tu vas même pouvoir amortir le bien et ainsi créer une charge fictive. Je vais te donner les chiffres exacts puisque j’ai mon premier bilan comptable. Pour l‘amortissement, la base de calcul est l’achat 43 000 auquel on retranche le terrain qui ne s’amortit pas. On enlève environ 20% au titre de la valeur du terrain. Il reste donc 34 400 qui donne un amortissement de 1352 euros annuels. Les travaux et les meubles achetés sont amortis également à hauteur de 787 euros. Soit un amortissement total de 2139 euros.  Tu peux y rajouter les charges que nous avons vu (1401 euros) mais également les frais de notaire de 5180 euros.  Sur ce point, une petite précision, les frais d’acte ont été comptabilisés comptablement en « autres charges et charges externes ».  Il me semble que comptablement, certains les comptent en amortissement donc au bilan et pas dans le compte de résultats. Enfin, les charges financières (intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance décès) sont de 1200 euros annuels.

Finalement, mon résultat de la première année ressort à – 8 881 euros. Donc, un résultat négatif qui veut dire pas d’impôts et pas de prélèvements sociaux. Les 6% de rentabilité avant impôts, deviennent 6% de rentabilité nette sur ce bien. C’est plutôt pas mal pour une première opération.

Combien de temps sans fiscalité ?

Maintenant ce que je trouve intéressant, c’est de calculer pendant combien de temps je ne vais pas payer d’impôts approximativement bien sûr. Je rentre annuellement 4680 euros soit 390 mensuels. Mes charges sont de 1401 euros, 2139 euros d’amortissement (1352 euros dans 9 ans car les travaux seront amortis) et disons 900 euros d’intérêts et assurance décès. En effet, j’applique une cote mal taillée pour les intérêts car ils diminuent au fur et à mesure que l’on rembourse son emprunt (ils sont de l’ordre de 1200 euros annuels aujourd’hui).

Il faut prendre en compte deux paramètres ici. Tout d’abord le déficit est reportable les 10 années suivantes. Ensuite, les amortissements sont eux reportables sans limitation de durée.  Les loyers annuels sont de 4680 euros et les charges annuelles de 4440 euros (2301+2139) soit un déficit utilisable annuellement de 240 euros. Donc, je suis tranquille les 10 premières années. Cependant, je n’arriverai pas à épuiser mon déficit que je peux reporter 10 ans max. Mais je ne perdrai pas les amortissements qui sont reportables sans limitation de durée. Ils sont de 2139 euros pendant 9 ans. Puis, ils passent ensuite à 1352 euros. Je suis donc tranquille un bon moment côté fiscalité, ce qui me laisse le temps d’opérer des arbitrages  sur ce bien et sans doute d’ici cette date d’avoir remboursé le prêt. 

Autre précision, tu le verras avec mon dernier bien (lot de 3 appartements), nous sommes aussi en LMNP au réel. Je pourrai utiliser le déficit de cet appartement pour mes 3 autres biens qui seront rapidement en bénéfices positifs. Je pourrai le faire car il s’agit de revenus de même nature (BIC au réel LMNP).

Le calcul de la rentabilité de mon local pro

Un local professionnel qui rapporte 20% de rentabilité brute. Ici je te parle de ma seconde affaire immobilière.

Tu peux trouver plus d’informations sur ce bien ici. Je vais me concentrer sur la rentabilité nette de ce bien. Le prix d’acquisition est de 25 000 euros et 27 500 avec les frais d’acte. Le loyer mensuel est de 490 euros. Soit 5880 euros annuels et donc 21% de rentabilité brute. Entre parenthèse, ce bien vaut autour de 500 euros le m2 soit plutôt autour de 42 000 euros. Ce qui permettrai même avec les frais d’acte à son propriétaire d’avoir encore du 12% brut. C’est encore à mon sens une affaire, d’autant que le loyer peut-être optimisé autour de 550 euros.  Ce qui amène le bien à 13,75% !

Les charges du local pro

Revenons au calcul de la rentabilité locative de ce bien. Les charges de copropriété annuelles sont de 990 euros et la taxe foncière de 600 euros. Au niveau du prêt, j’ai opté pour un infine qui me coûte 350 euros annuels. Enfin, l’assurance de ce bien est de 168 euros annuels. J’ai donc un total de charges de 2108 euros.

En réalité, je fais gérer ce bien dans une agence donc je perçois net 466 euros de loyers mensuels soit 5592 annuels. Mes charges représentent 37% de mes loyers.

Micro foncier ou régime réel ?

Le micro-foncier est le régime de la location nue applicable pour les recettes inférieures à 15 000 euros annuels. C’est donc mon cas. Ce régime propose un abattement de 30% au titres des charges et le reste est soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Il faut donc regarder si dans les 3 prochaines années, mes charges sont supérieures en réalité que les 30%. En effet, si j’opte pour le réel, c’est au moins pour 3 années consécutives.

C’est mon cas et même si l’écart n’est pas flagrant. Combien me coûte donc les impôts ? Ma tranche marginale d’imposition est de 14% ( en couple avec deux enfants) et les prélèvements sociaux désormais à 17,20%. Donc, 5592 – 2108 = 3484 euros à 31,2% (14+17,2) soit 1087 euros de fiscalité.

Rentabilité nette de mon local pro

Total de mes charges avec la fiscalité = 2108 + 1087 soit 3195 euros. Je rentre 5592 euros de loyers, il me reste donc 2397 euros dans ma poche. La rentabilité nette est donc de 2397/27500 soit 8,71% nets.                    A 42 000 euros d’achat la rentabilité nette est proche de ma première acquisition. Je me mets toujours à la place de l’investisseur qui pourrait me le racheter me permettant de faire une plus value et lui une opération rentable. Si la situation restait stable pendant 10 ans, durée de mon infine, le cash accumulé serait de 2397 sur 10 ans, soit 23 970 euros pour rembourser les 27 500 euros. Mais ça c’est de la théorie !

Calcul de la rentabilité de ma dernière opération immobilière

faire une affaire immobilière de l'ancien avec des travaux

Comme évoqué pour les précédents investissements immobiliers, tu peux avoir le détail de cet achat ici. Il s’agit de 3 appartements studios qui sont en train d’être loués progressivement pour 380 euros mensuels chacun.  Le prix d’achat avec tous les frais annexe est de 116 000 euros.

Les charges

Les frais de copropriété, la taxe foncière, l’assurance du bien, la CFE, nous obtenons un total de charges de 3800 euros. Nous avons une copropriété bénévole, ce qui est un plus au niveau tarif mais qui peut-être également un frein pour les travaux. En effet, il faut faire bouger pour appliquer les travaux votés (ravalement, cour intérieure et places de parking à bitumer). En espérant, que cela puisse avancer maintenant, car cela peut permettre de donner une belle plus value à la revente.

Rentabilité brute avant impôts

Les appartements sont loués 380 euros mensuels soit 1140 euros pour les 3. La rentabilité brute est de donc de : 1140 sur 12 mois = 13 680 euros / 116 000 = 11,79% ! Plutôt pas mal dans cette ville où la rentabilité brute recherchée par la majorité des investisseurs est de 8%. Maintenant, nous allons calculer la rentabilité brute avant impôts = 13 680 -3800 = 9880 euros /116 000 euros = 8,51 % ! Sympa mais encore plus sympa de se projeter vers la rentabilité après la fiscalité.

Rentabilité nette

Nous serons également en LMNP avec le bic réel.  Une SCI à l’IS aurait été plus judicieuse puisque la fiscalité aurait été plus faible . Pour autant, nous souhaitons vendre au moins un des trois appartements dans les années à venir. Je souhaite donc rester sur les plus values immobilières.

J’estime l’amortissement à 3700 euros après déduction de la valeur du terrain non amortissable. Les intérêts d’emprunt sont de l’ordre de 1800 euros avec l’assurance décès.  On arrive au total à 9300 euros de charges ( 3800 + 3700 + 1800 ) pour 13 680 euros de loyers annuels. Soit 4380 euros qui seront soumis à impôts et prélèvements sociaux. Soit un total de 1717 euros d’impôts (tenant compte de ma TMI de 14% et de celle de mon cousin à 30% + les 17,20% de PS). Alors ça donne quoi en rentabilité nette = 13 680 – (1717 + 3800 = 5517 ) = 8162 / 116 000 = 7% nets. Dans cette hypothèse, proche de la réalité, le cash flow nous permet de payer la fiscalité et il nous reste en surplus 170 euros mensuels après paiement des 510 euros d’échéances mensuelles.

Epilogue

Alors Investisseur immobilier qui se bouge, quel est le bilan du calcul de ma rentabilité locative, résumons :

  • Mon premier appartement studio loué à des étudiants en meublé (non optimisé puisque je pourrai tenter de la location saisonnière) = 6% nets de rentabilité ! Je ne compte même pas l’effet de levier du crédit et le fait que je n’ai fait aucun apport ce qui augmente la réalité de ma rentabilité. Sur ma formation tout est détaillé. Je crois que le livret A est à 0,75% il me semble.

 

  • Mon local pro, ici plus difficile de trouver une fiscalité « conciliante » puisque je suis en location nue. De plus, la rentabilité dépendra da la situation fiscale de chacun = 8,71% nets !

 

  • Mon lot de 3 studios dans la situation la plus défavorable car je n’ai pas compté la compensation du résultat positif avec mon premier studio en déficit = 7% nets !

 

Des leçons à tirer de cet article, la fiscalité ne s’improvise pas. Il y a énormément de subtilités et il faut savoir se former, s’entourer de gens compétents. Mais on voit bien que le meublé en réel est une solution à privilégier dès que possible. Les rentabilités nettes affichées ici, ne sont pas particulièrement fantastiques, bien sûr que tu peux faire mieux. Pour autant, le net que tu vois ici est le brut de beaucoup d’investisseurs. Je te conseille donc d’être solide dans tes calculs. L’improvisation n’existe pas ou expose à des déconvenues. Si tu débutes je te conseille d’aller t’inscrire pour ma formation, je te l’offre. Ensuite, cet article est un bon préalable à un investisseur qui part avec de bonnes bases. Enfin, tu peux compter sur moi pour te faire devenir investisseur immobilier rentable !

Didier.

 

 

 

 

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