Apprendre les bases de l’investissement immobilier !

Bonjour les investisseurs immobiliers qui se bougent ! Très heureux de partager cet article avec vous pour revenir aux fondamentaux. Quels sont les bases de l’investissement immobilier ? Que faut-il savoir ?

Je te propose dans cet article de découper en deux grandes parties : le savoir être et le savoir faire. En prime, je te donne la stratégie ultime qui te conduira forcément à la réussite, tu veux en savoir plus ?

Le savoir être : le blog du développement personnel au service des investisseurs !

Petit rappel, sur mon blog je souhaite lier l’angle du développement personnel à l’investissement immobilier. Tu entendras souvent parler d’avoir un certain état d’esprit, le fameux « mindset » pour employer un terme anglais. Je pense qu’il est essentiel d’avoir un état d’esprit différent si tu veux performer dans l’immobilier et dans n’importe quel domaine. N’oublions pas que les pensées mènent aux sentiments, que les sentiments mènent aux actions et que nos actions engendrent nos résultats. Tu vois là l’importance d’avoir les pensées alignées à l’accomplissement de nos rêves, de nos visions suprêmes.

Accomplir les mêmes actions conduisent aux mêmes résultats

Einstein avait l’habitude d’employer cette formule. Il n’y a rien de plus vrai. Il ne faut pas faire comme la masse si tu as des objectifs différents. Pour prendre un cas que je connais bien (quoique) moi-même. Je veux me créer des revenus alternatifs, augmenter mes revenus avec l’immobilier. Ainsi, si j’applique les mêmes stratégies que les 97% de la population, je vais arriver aux mêmes résultats qu’eux. Donc, je dois repérer ceux qui performent dans le domaine qui m’intéresse et les modéliser. Je dois apprendre d’eux au travers de leurs vidéos, formations, livres. Aujourd’hui, la majorité des gens achètent des dettes, il n’y a aucun jugement de ma part. C’est-à-dire que la priorité est l’achat de la résidence principale en utilisant à fond le principe des 33% d’endettement. Autant te dire que si tu souhaites faire ensuite de l’investissement immobilier, ça peut devenir compliqué.

Revoir ta notion de l’argent pour réussir tes investissements immobiliers

L’argent est tabou encore dans nos sociétés. Tout le monde souhaite gagner plus mais personne ne veut l’avouer. Moi, je te le dis au grand jour, je veux plus d’argent. Bien évidement, l’argent ne fait pas le bonheur mais l’argent est important. Si tu dis à ton époux ou ton épouse, à tes enfants, qu’il ne sont pas importants, crois-tu qu’ils resteront longtemps dans ton entourage ? C’est la même chose pour l’argent. Quand quelqu’un te dit que l’argent n’est pas important, tu peux en déduire que cette personne n’en a pas ! Les personnes qui gagnent de l’argent savent combien c’est important. L’argent est un outil qui te donne le choix, pour moi c’est pas plus mais pas moins. Je te conseille donc de virer tes croyances limitantes au sujet de l’argent, héritées de nos sociétés depuis des siècles.

Savoir ce que l’on veut

Les investisseurs n’obtiennent pas ce qu’ils veulent, simplement parce qu’il ne savent pas ce qu’ils veulent. Je me suis fixé pour objectif de devenir indépendant financièrement, de développer des revenus passifs alternatifs à mon emploi avec l’investissement immobilier. Savoir qu’elle est ma vision principale me permet de prendre la direction adaptée. Attention, le parcours ne sera pas facile mais le cap, la direction est connue. Tu dois appliquer la stratégie de la boussole, savoir où tu veux aller, prendre de la hauteur et ensuite mettre les actions et stratégies adéquates. Cependant, je suis persuadé que le bonheur n’est pas dans la finalité du chemin ou l’accomplissement de notre vision suprême, mais dans le chemin emprunté fait d’apprentissages. L’accomplissement est dans la progression personnelle.

Jouer pour gagner et pas pour ne pas perdre

Encore un différence d’état interne. Quand tu t’engages dans un projet, tu dois jouer pour gagner. Souvent, les personnes les plus riches investissent pour gagner gros et voient grand, pendant que la classe moyenne jouent pour ne pas perdre. Cette seule différence peut faire des écarts énormes sur ta santé financière. Ainsi, tu dois voir grand et jouer pour gagner, prendre des risques calculés dans tes investissements immobiliers, mais qui restent des risques.

Tu n’es pas une victime

Je crois que quand j’ai compris cela j’ai fait un grand pas dans ma vie. Pourtant, il n’y a pas si longtemps que cela, j’étais de temps en temps en train de me plaindre : c’est la faute à mon collègue, à mon collaborateur, à mon pays, aux taxes, etc. Une attitude où je me trouvais des excuses pour ne pas affronter la réalité de mon inaction, de mon manque d’engagement pour construire la vie que je veux.

C’est vrai qu’ a priori c’est plus facile de se plaindre, attention cependant aux réveils difficiles ! Le développement de soi et la réalisation de ses objectifs passent par devenir responsable de ses actes et assumer. Finalement, je crois que dans nos sociétés et d’autant plus quand elles sont généreuses socialement, nous oublions d’être responsables, surtout quand cela nous arrange. Je ne veux pas ça pour toi, j’espère que tu ne perdras pas le temps que j’ai perdu à me plaindre en vain.

Je réussis mon investissement immobilier
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Etre curieux et apprendre sans cesse dans l’investissement immobilier et plus largement !

Si tu veux progresser tu dois apprendre sans cesse. La plupart des gens ne se forment plus au sortir de l’école. Les principales réussites dans ce monde sont faites par des gens qui apprennent, qui investissent beaucoup d’argent dans leurs formations. Ils lisent parfois 60 livres par an quand la plupart des gens lisent 1 livre par an avec des difficultés pour le terminer. Je ne parle même pas d’y appliquer les stratégies apprises ! J’investis des milliers d’euros chaque année pour me former : livres, audios, séminaires, formations en ligne. Ainsi, en remplissant le formulaire ci-dessus, je t’offre une formation concrète sur l’immobilier locatif.

Pour aller plus vite et plus loin, je travaille avec Michael FERRARI. Il propose une formation que j’ai faite, « je réussis mon premier investissement locatif ». Si tu veux économiser du temps de lecture et aller plus vite voici le lien ci-dessous.

Savoir faire : quelques notions de base pour l’investissement immobilier

A mon sens l’essentiel est la partie « psychologique » ou le mindset pour réussir. Le leadership, le développement personnel au service de tes objectifs. Ensuite vient la partie plus « mécanique » si j’ose dire, le savoir faire. Une fois que tu as appris comment faire, il suffit de mettre à jour régulièrement tes connaissances et d’appliquer, renforcer ce qui marche.

Pourquoi l’investissement immobilier locatif ?

C’est mon pilier d’enrichissement favori. Je suis parti moi-même de 0 et je cherchais un moyen de compléter mes revenus. Obtenir des revenus passifs. Au début, j’avais peur de l’investissement immobilier, les sommes en jeu sont importantes et je voulais éviter la banqueroute financière. Outre ma résidence principale , une maison construite en 2009, j’étais dans le modèle hérité de mes parents. J’ai commencé à investir à 36 ans seulement, tu peux trouver mon premier investissement immobilier ici.

J’avais peur mais j’avais compris qu’il fallait trouver de bons investissements immobiliers et que la banque pouvait me prêter les fonds. Pour une personne comme moi de la classe moyenne, l’effet de levier du crédit est un intérêt majeur. L’investissement immobilier à la différence d’autres piliers d’enrichissement permet de se constituer un patrimoine avec l’argent de la banque et celui des locataires. Aujourd’hui, je suis propriétaire de 5 lots en plus de ma résidence principale.

A l’achat penser revente

Dès le début, tu dois penser à revente. Ainsi, tu dois donc bien acheter, 20% minimum en dessous du marché. Pour cela tu dois d’abord connaitre le marché. Ton analyse personnelle des annonces, les informations de vente des notaires comme immoprix ou bien le site meilleurs agents  vont t’aider. 

Le filet de sécurité

Ce n’est pas parce que je suis directeur dans une agence bancaire que je te dis cela. Il est à mon avis essentiel de se constituer un minimum d’épargne liquide c’est-à-dire disponible, d’environ 6 mois à un an de revenus (ton salaire actuel si tu es salarié). Non seulement tu gagnes en sécurité pour prévoir des situations tendues en trésorerie qui peuvent se présenter en investissant. Mais aussi, tu gagnes en crédibilité auprès de ta banque, gestionnaire de risques, qui te prêtera plus facilement pour ta bonne affaire.

Ecouter les investisseurs

Bien évidement, tout le monde a un avis sur l’immobilier car cela fait parti de la vie des gens. Mais tu ne dois pas écouter tout le monde à ce sujet pour te guider ou te motiver ! Pour cela je te propose une astuce, tu peux poser à ton interlocuteur pour faire le tri entre les bonnes informations et les croyances limitantes : « Avez-vous vous-même investi dans l’immobilier locatif ? »

Beaucoup de tes proches sont encore dans les vieux paradigmes. Tu dois acheter ta résidence principale et attendre la retraite. Ce temps est révolu, il est urgent d’agir ! Je te conseille de t’enrichir auprès d’autres investisseurs motivés.

Ne pas acheter une dette

Si tu souhaites augmenter tes revenus avec l’immobilier et le plus rapidement possible sans attendre la fin de tes crédits, tu ne dois pas acheter de dettes. Il y a trois situations pour un investisseur :

  • L’achat d’une dette : ton échéance de crédit est supérieure à ton loyer et tu dois faire un effort d’épargne. A fuir, si tu veux devenir indépendant financièrement avec l’immobilier. Par contre, si tu n’as pas d’objectifs de revenus complémentaires immédiats et que tes revenus te suffisent, il vaut mieux investir que de ne rien faire.
  • Autofinancement : tes loyers te permettent de payer toutes tes charges et l’emprunt. Tu dois au minimum privilégier ce choix. Cela nécessite des connaissances apprises sur les notions clés : prix d’achat, montant du loyer, rentabilité, charges liées à un bien, fiscalité maitrisée et surtout anticipée.
  • Cash flow positif : c’est la situation idéale. Tu payes toutes les charges avec ton loyer et tu dégages de l’excédent de trésorerie. Malgré tout, c’est le plus dur à faire car il faut maîtriser toutes les étapes de l’investissement.

Investissement immobilier : des maths avant tout ?

Premièrement, je crois que faire un bon investissement immobilier, c’est avant tout savoir calculer. Pour te donner vraiment deux notions importantes que j’utilise :

  • La rentabilité brute : loyer sur 12 mois * 100/ PRIX d’achat tous frais inclus (frais agence immobilière, frais de notaires, frais de la banque, travaux). A moins de 8% pas d’intérêt pour moi dans ma stratégie. Mon repère idéal est 10%.
  • La trésorerie ou le Cash flow : tu dois bien distinguer les deux. Forte rentabilité n’est pas tout le temps synonyme de trésorerie positive. Ainsi, tu dois la calculer avec tous les éléments : loyers, taxe foncière, frais de copropriété, assurance du bien, échéance d’emprunt, fiscalité (c’est souvent le parent pauvre car pas anticipé par les investisseurs).

Pour autant, je ne peux pas tout te détailler dans cet article mais je te recommande de t’inscrire sur mon blog pour recevoir ma formation audio offerte. Le lien est ci-dessous.

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Emprunter la totalité et ne pas mettre d’apport dans ton investissement immobilier

Je recommande d’avoir de l’épargne et de la développer chaque mois en se payant en premier et en automatique. Mais, tu dois essayer de négocier pour garder cette épargne et ne pas mettre d’apport. L’effet de levier jouera à plein et tu arrives à des situations de rentabilité infinie, voir ma dernière transaction immobilière.

Ensuite, tu pourras changer de stratégies et utiliser ton épargne, l’achat revente pour rembourser tes encours de crédits et profiter totalement de tes revenus passifs.

EPILOGUE

Le mental constitue 80% de la réussite. Voici le shéma qui se répéte sans cesse dans notre mental :

POTENTIEL détermine nos ACTIONS engendrent des RESULTATS qui renforcent nos CROYANCES.

Donc en bonus, je t’avais promis une stratégie ultime. Améliore ton potentiel en travaillant sur toi de façon à arriver à bien comprendre que ton potentiel est grand. Ensuite tu dois passer à l’action massivement (avec les stratégies, le savoir-faire que te propose ce blog ou auprès d’un confrère ) et c’est là que tu concrétiseras petit à petit tes objectifs. Les autres visitent 1 bien par semaine, tu en visites 20 !Les connaissances sans action, sans application dans la vie réelle, ne valent rien. Tu comprends pourquoi nous sommes sur le blog des investisseurs immobiliers qui se bougent !

Didier.

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