Bien locatif : agence immobilière pour gérer ?

Bonjour Investisseur immobilier qui se bouge ! J’entends souvent que les agences immobilières ne sont pas efficaces et qu’il vaut mieux gérer seul. Aujourd’hui nous allons faire le tour de cette question indispensable pour un investisseur immobilier.

Qu’est-ce que tu veux ?

La question à te poser, c’est qu’est-ce que tu veux ? Un brin provocateur je sais !  Lorsque j’ai acheté mon premier bien immobilier, un studio dans une ville étudiante, je me suis posé la question de le gérer ou de le faire gérer. J’ai décidé, étant en perpétuelle formation dans le domaine de l’immobilier, de gérer moi-même pour apprendre le processus de location et t’aider au travers de mon blog. Pour autant, l’idée de ce blog est de se constituer des revenus passifs, qui dit passifs dit ne rien faire et surtout pas gérer l’entrée, la sortie, les moindres soucis des locataires !

Gérer soi-même de l’immobilier peut vite devenir chronophage. Finalement, cela va dépendre en grande partie de tes objectifs, de ton tempérament. Si tu veux maximiser tes loyers et ton cash flow en faisant de la location saisonnière, cela va te prendre du temps même si des services de gestion émergent.  En gérant toi-même tu vas éviter les frais de gestion mais donner plus de ton temps et de ta personne. Si tu es rentier, que tu as le temps de gérer et que cela te fait plaisir, tant mieux ! Si tu n’es pas sorti de la rat race, il y a des chances pour que cela soit difficile de tout concilier.

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Propriétaire bailleur : un « métier » à temps complet !

Quelle satisfaction de voir tomber chaque mois son loyer sur son compte ! Tous les investisseurs immobiliers le disent. Mais bien évidement, ton investissement va te rapporter, du moment qu’il est occupé par un locataire. Un appartement ou une maison vide, un logement dégradé fera fuir les potentiels locataires et adieu les loyers qui tombent sur ton compte.

Il n’y a pas que les loyers à encaisser !

Percevoir des loyers c’est bien mais il y a pas mal de tâches à accomplir avant. Tout d’abord tu vas devoir choisir ton locataire.  Il ne faut pas être économe de son temps : petites annonces,  la rédaction qui va bien pour attirer tes futurs clients, les photos pour mettre le logement en valeur, les visites.

Pour sélectionner le candidat sérieux à la location de ton bien, il va falloir demander pas mal de documents : le niveau de ses revenus, avis d’imposition, bulletins de salaires,  son contrat de travail et son ancienneté, sa situation familiale.  Il est possible de demander une photocopie de son livret de famille, les coordonnées de son employeur ou de son bailleur actuel, histoire de vérifier les dires si tu as des doutes. Tout est bon à prendre pour fiabiliser la prise de décision, le choix de son locataire.

La prudence est de mise sur le choix du locataire !

Attention, pour lutter contre les discriminations, le propriétaire ne doit pas choisir son locataire selon son sexe, son âge, l’état de santé ou les caractéristiques génétiques. Si cette attitude est avérée moins d’un an après la signature du bail, le bailleur s’expose à des sanctions pénales et au paiement d’une amende.

Certains documents ne doivent pas être demandés, c’est le cas par exemple d’une photo ou pièce d’identité, la copie des relevés de compte, d’une attestation bancaire de bonne tenue des comptes. Bien évidement, pas question non plus de demander au futur locataire, des précisions sur son état de santé, ses convictions religieuses ou politiques.

Enfin, il est important de faire attention aux faux documents. Les fiches de paie peuvent être bidons et elles paraissent pour autant plus vrai que nature. Les CDD se transforment magiquement en CDI. Idéalement, je sais que ce n’est pas glamour, mais il faut tout vérifier !

Le contenu du bail

Et oui si tu te débrouilles tout seul, tu vas devoir rédiger un bail, faire un état des lieux, inventaire du mobilier (si tu loues en meublé comme moi). Tu vas devoir même faire rédiger un engagement de caution solidaire, c’est mon cas pour les studios loués à des étudiants, les cautions solidaires étant les parents.  Pour être en conformité avec la loi, cette dernière évoluant régulièrement, je te conseille d’aller voir  le site du service public.

Le contrat doit comprendre au moins les éléments suivants :

  • L’identité et les coordonnées du bailleur et du locataire
  • l’adresse du logement concerné
  • la surface habitable, le nombre de pièces de l’habitation, les éventuelles annexes et dépendances
  • la liste exhaustive des équipements dont le locataire aura l’usage
  • la désignation des équipements d’accès aux technologies d’internet
  • les équipements communs appartenant à l’immeuble et à la copropriété dont le locataire peut avoir l’usage
  • la nature des travaux réalisés récemment et notamment depuis la fin du dernier bail
  • le loyer acquitté par l’ancien locataire, si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la réalisation du nouveau bail
  • le montant du loyer et de sa date de versement
  • le montant des charges locatives.

 

Les annexes du bail, là encore la liste s’allonge : l’état des lieux d’entrée, l’inventaire du mobilier (meublé) et un dossier de diagnostics techniques.

Le diagnostic technique

Le bailleur doit fournir au locataire l’ensemble des diagnostics suivants lors de la signature du bail ou de son renouvellement :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • le constat de risque d’exposition au plomb (Crep),
  • une copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante,
  • l’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans,  installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans,
  • l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l’objet d’un arrêté.

Ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé au bail.

Le suivi de la gestion au quotidien

Avant de laisser les clés à ton locataire, il est important de faire le tour de l’appartement, l’état des lieux. Transcrite sur le papier, cette visite permettra de comparer le logement à l’entrée et à la sortie du locataire. La moindre anomalie doit être notée. Il peut être d’ailleurs intéressant de prendre des photos qui viendront compléter le descriptif.

Il faudra également chaque mois ou chaque trimestre penser à établir la quittance locative. A toi aussi de régler les charges de copropriété et de faire ensuite la distinction entre celles qui vous reviennent et celles récupérables auprès du locataire. Compte tenu des textes de loi, ce n’est pas une mince affaire !

Il faut réagir également rapidement dès que le locataire a un souci dans l’appartement : fuite, problème de chauffage en hiver, etc. A toi de contacter une entreprise, de faire établir un devis, s’assurer de la bonne exécution des travaux et payer.

La sortie du locataire

Avant de trouver un autre locataire, il faut prendre soin de remettre le logement en état nickel si il en a besoin. Un petit coup de peinture pour rafraichir. Un changement de parquet pour rendre le bien plus attrayant. Mettre en place une cuisine équipée qui permettra de louer plus facilement mais d’augmenter le loyer également. Enfin, il faudra faire l’état des lieux de sortie avec autant de précautions que celui d’entrée et rendre la caution si tout est ok.

Gestion locative : que faire ?

Gérer soi-même n’est pas une mince affaire ! Je dirais que la dimension de ton parc immobilier est déterminante. Si tu as un seul bien, tu peux te permettre de le gérer comme je la fais pour mon premier studio. Cependant, compte tenu de la complexité des lois, tu t’exposes à des erreurs. Je me suis rendu compte  que j’avais oublié, en tant que bailleur, quelques éléments en rédigeant cet article.

Les avantages d’une gestion par une agence immobilière

Tu peux utiliser une agence immobilière pour des tâches ponctuelles comme chercher un locataire, établir un congé. Le professionnel effectuera les tâches avec un sans-faute juridique. Il aura les bons réflexes adaptés à chaque situation. Il réagira de manière rapide et adapté à un retard de loyers par exemple.

Pour les travaux d’entretien, il pourra mettre à ta disposition son réseau d’entreprises. Il connait les prix et peut d’aider par rapport à un devis. Il peut même mieux négocier si tu le laisses gérer compte tenu du parc immobilier qu’il gère.

Compte tenu de l’évolution rapide de la réglementation, il est formé régulièrement pour mettre à jour ses compétences et connaissances juridiques, fiscales.

Le mandat de gestion

Si tu décides de déléguer la gestion, tu vas signer avec lui un mandat. Il doit mentionner le nom du professionnel, sa raison sociale, le numéro de sa carte professionnelle.  Mais aussi l’indication de son adhésion à une caisse de garantie financière. Cette protection  est importante, elle le couvre en cas d’erreur ou de faute te causant un préjudice.

Il va ainsi rechercher le locataire stable et solvable. Il va s’occuper de la rédaction du bail et de son renouvellement. L’agence immobilière va s’occuper de la perception des loyers, l’émission des quittances, le paiement des taxes foncières et des primes d’assurances. Elle va s’occuper du décompte des charges réalisés par le syndic et la répartition de ces dernières entre toi et le locataire.

Le coût ?

Selon les formules, les services de gestion choisis, le coût varie. L’agence immobilière facture entre 6 et 10% du loyer annuel (charges comprises). Ces tarifs sont libres, il est donc nécessaires de faire jouer la concurrence.  En mettant plusieurs biens en gestion, tu va avoir ainsi un poids assez important et pouvoir demander des comptes.

EPILOGUE

Le traditionnel bilan de l’article. J’aime toujours résumer les idées principales à retenir sorte de 80/20 à la Pareto. Tout d’abord, beaucoup de choses vont dépendre de ce que tu souhaites. Si tu as l’envie et le temps, peu de biens en possession, tu peux t’en occuper. Cependant, si tu veux que cela tourne tout seul et ne pas à gérer le moindre souci de ton locataire, il faut utiliser les services d’une agence immobilière pour la gestion.

Beaucoup diront que la gestion de l’agence immobilière ça pénalise ton rendement, c’est vrai. Pour autant, tu dois prendre en compte ce prix dans tes calculs avant d’acheter. Puis, souvent on va pinailler pour des clopinettes alors que l’on a acheté le bien trop cher dès le départ. Et comme beaucoup d’investisseurs le disent à juste titre, l’affaire immobilière se fait à l’achat. J’ai souvent l’habitude de dire, à l’achat de penser revente !

Donc c’est à toi de choisir, la gestion , le temps, les compétences administratives et le relationnel que cela suppose et les services d’une agence immobilière si tu souhaites avoir la tranquillité.

Didier.

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