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Nov 23

Acheter ou non sa résidence principale : l’avis d’Olivier SEBAN

Acheter sa résidence principale : l’avis d’Olivier Seban !

Acheter sa résidence principale ? Dans cet article, je souhaite dans la rubrique investisseur heureux, aborder cette question polémique. Ce sujet est abordé par des personnalités connues du net. Voici en quelques sorte une premier chapitre de décryptage à ma sauce de la thématique immobilière ! Aujourd’hui je souhaite débuter avec Olivier Seban.

Vous connaissez peut-être cet expert immobilier ou plutôt coach immobilier. Il s’agit d’une personne au demeurant sympathique, ayant une expérience importante dans l’investissement immobilier. Il vend des formations en ligne. Je n’ai jamais suivi de formations d’Olivier Seban, l’idée est de me positionner par rapport à un sujet d’une de ses vidéos You Tube. Dans la vidéo ci-dessous, il évoque l’achat de la résidence principale : bonne idée ???

Les arguments d’Olivier SEBAN

Commençons par les arguments avancés par Olivier Seban. L’achat de la résidence principale semble être un processus psychologique plus développé chez ceux qui sont en quête de sécurité.

Autre argument, les seuls à profiter de l’achat de votre résidence principale vont être vos héritiers. Vous ne gagnerez jamais d’argent avec votre résidence principale. Vous ne pouvez pas connaître à l’avance si le cycle immobilier sera haussier.

Ensuite, Olivier Seban préconise d’autres stratégies plus rentables, comme acheter un bien en-dessous du marché afin de le revendre plus cher. Vous allez injecter l’hypothétique plus value en apport pour acheter votre résidence principale.

Au final, tout comme dans son introduction d’ailleurs, difficile pour lui de répondre précisément à cette question ! En fait, tout dépend de vos projets et de vos choix de vie !

Mon avis sur l’achat de votre résidence principale

Je suis propriétaire de ma résidence principale. Dans 4 ans, j’ai  les liquidités pour rembourser l’emprunt de la banque. Il m’aura fallu 10 ans pour l’acquérir. Je pense donc que j’aurais pu faire plus rapide en mettant en pratique mes connaissances plus tôt ! Savoir est différent de faire !

Commençons par l’argument de sécurité, pour moi il n’est pas valable. En effet, en étant locataire, on a une certaine sécurité et même une plus grande je dirais, car la loi vous est plus favorable (par rapport à votre bailleur). De plus , vous n’assumez pas financièrement les gros travaux. Donc la quête de sécurité est à mon sens plus grande chez un locataire, avec en prime une facilité de changer de logement si il le souhaite. Une plus grande liberté aussi donc !

Ensuite, l’argument que les seuls à profiter de votre achat résidence principale sont vos héritiers. Ici encore difficile d’être totalement d’accord. Bien sûr que c’est vrai, si vous êtes un héritier réservataire (enfant par exemple) vous allez avoir votre part à la succession. En vendant ou louant le bien, vous gagnerez de l’argent sans avoir rien dépensé (suivant les cas). Cependant, si vous êtes propriétaire sans encours de crédit de votre résidence principale, vous gagnez de l’argent ou du moins vous en économisez par rapport à un locataire.

Je crois que le plus important c’est de regarder l’échéance de votre crédit habitat, car le paramètre constant est qu’il va vous falloir un toit quoiqu’il en soit. Donc locataire ou propriétaire ? Si votre échéance de crédit immobilier vous coûte 500 ou 600 euros mensuels pour une maison qui se loue 800 euros, il faut mieux être propriétaire. D’autant  que votre endettement pour pouvoir réinvestir (idée sous-jacente d’Olivier SEBAN) dans du locatif sera plus favorable. Si en plus vous arrivez à emprunter quand l’argent coûte pas cher, il faut mieux définitivement être propriétaire !

Je partage l’avis d’Olivier Seban !

Par contre, je suis totalement d’accord sur l’aspect plus-value. Difficile dans le contexte actuel de penser faire une plus-value (sauf avec certaines techniques). De même, je partage le fait que l’on ne gagne pas de l’argent sur une résidence principale car ce n’est pas un actif. Par contre, une fois cette dernière payée la situation est plus favorable pour vous par comparaison à un locataire !

Je suis également d’accord avec Olivier Seban quand il dit de mettre suite à une plus value faite, cet apport pour acheter sa résidence principale. Le mot d’ordre pour l’achat de votre résidence principale, mettre le plus d’apport et payer le plus rapidement possible car je le répète ce n’est pas un actif (elle ne rapporte pas) ! Pour autant, je tempère cette vision quand votre échéance est inférieure à un loyer comparable et que l’argent ne coûte pas cher. Dans ce cas prenez une durée plus longue si vous pouvez pour avoir un endettement plus faible et pouvoir réinvestir. Avez l’économie mensuelle faites de l’épargne et améliorer votre image bancaire (voir ma première étape). Je partage également le fait de louer une partie de son logement à l’année ou en saisonnier. C’est une bonne idée pour permettre de transformer en partie votre résidence principale en actif !

Conclusion !

Finalement le mot d’ordre est de définir votre choix de vie. Si vous devez rester assez longtemps dans le même lieu géographique, regardez les loyers pour un type de bien dans lequel vous souhaitez vivre. Si les loyers sont équivalents à une échéance de crédit pour un même type de bien, j’aurais tendance à vous dire de devenir propriétaire. Le cycle de l’immobilier peut vous guider aussi, si pendant quelques années les prix ont baissé c’est un bon moment (en résidence principale tout comme dans un investissement immobilier locatif). Si en plus l’argent n’est pas cher, les taux bas, c’est encore mieux.

Autre conseil, ne dépensez pas à tort et à travers pour votre résidence principale comme la majorité des français propriétaires. Soyez attentif au prix d’achat, à l’achat pensez revente. Si vous décidez de devenir propriétaire, ne vous mettez pas dans une situation bancaire qui fait que vous ne pourrez plus rien emprunter pendant la durée de ce crédit. Si vous êtes en-dessous des ratios de solvabilité (33% d’endettement et bon disponible mensuel), c’est mieux ! Vous pourrez investir même si vous avez un encours de crédit pour votre résidence principale.

Ainsi, vous aurez besoin plus que jamais d’investir en immobilier avec la stratégie que je recommande ici (autofinancement ou mieux trésorerie positive). Payez le plus rapidement possible votre maison de manière à rentrer dans une situation plus favorable qu’un locataire !

Et vous êtes-vous propriétaire ou bien avez-vous investi directement dans le locatif en restant locataire ?

Didier.

(6 commentaires)

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  1. Juliette

    J’aime l’idée de Seban : acheter à moins cher et revendre plus cher. C’est ce que je compte faire d’ailleurs. Je dois avouer que ça m’intéresse plus que le locatif. P.S : je suis déjà proprio. 🙂

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    1. Didier

      C’est l’idéal c’est sûr ! Il faut donc bien acheter, à l’achat penser revente !

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  2. Juliette

    Exact Didier !

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  3. Daniella

    Vraiment très intéressant cet article ! Je ne m’attendais pas à trouver un éditorial aussi complet que celui-ci. Je suis sûre qu’il pourra éclairer de nombreuses personnes. Je le recommande.

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    1. Didier

      Merci de le recommander, il n’y a pas de meilleurs compliments pour mon travail, que de le partager avec un maximum d’investisseurs !

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  4. Daniella

    🙂

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