«

»

Investissement immobilier : acheter un immeuble de rapport ?

Formation vidéo offerte : plus de 30 minutes pour gagner de l’argent avec l’immobilier

 

Bonjour investisseur immobilier qui se bouge. Je suis persuadé que pour aller plus vite dans l’immobilier locatif, acheter un immeuble de rapport est une solution idéale. Cet article va essayer de te permettre d’y voir plus clair. Je suis en train de rechercher et visiter ce type de bien depuis quelques temps.

 

Pourquoi acheter un immeuble de rapport est idéal ?

 

Acheter un immeuble de rapport est un bon raccourci pour devenir indépendant financièrement. Il a de nombreux avantages.

 

Acheter un immeuble de rapport est une solution qui présente de nombreux avantages. Je vais essayer de te donner les plus évidents. Tout d’abord, le premier c’est le prix d’achat, en achetant en gros le prix au mètre carré est plus faible. C’est un avantage que l’on retrouve souvent dans le commerce, plus tu achètes en nombre et moins tu payes cher à l’unité !

Moins de frais d’acte et moins de frais d’agence. En effet, si tu achètes un immeuble de rapport de 5 appartements, tu vas payer les frais d’acte sur un seul bien alors que si tu achètes les 5 appartements un par un, tu les payes à chaque achat. Au final, c’est des milliers d’euros économisés. C’est lié au fait que les frais d’acte ont un taux différent suivant le montant de la transaction. Sur de faibles montants, les frais sont proches de 10/11% et sur des montants plus importants autour de 8%.

Les frais de copropriété ne sont pas toujours un mal si le coût est contenu. Cependant, ils viennent quoiqu’il en soit plomber ta rentabilité. Bonne nouvelle, en achetant un immeuble de rapport, tu es le seul maitre à bord ! Tu économises donc ces frais la ! Par conséquent, tu t’évites aussi de courir à chaque réunion de copropriétaires. Ce qui peut devenir un job à plein temps quand tu multiplies les achats !

Une unité de lieu permet une gestion facilitée. En effet que cela soit pour des travaux, faire visiter, avoir ses appartements dans un même endroit a un côté pratique évident pour tout ceux qui connaissent le temps que prend la gestion locative. Certains diront que le risque locatif est centralisé au même endroit. Ce n’est pas faux mais pour répondre à cela, il faut miser sur les offres locatives qui répondent à la demande de l’endroit où vous investissez. Si vous achetez un immeuble de rapport à la campagne, vous devez éviter d’avoir des studios par exemple. Quand on vit à la campagne, généralement on recherche un peu plus d’espace qu’en ville.

 

Quelle rentabilité viser dans l’achat d’un immeuble de rapport ?

 

 

Comme tu achètes moins cher au mètre carré, un immeuble doit te permettre d’acheter avec une rentabilité brute plus importante. Comme tu vas avoir des frais moindres (notamment copropriété), tu vas pouvoir dégager une trésorerie positive plus importante ! En une seule opération, tu peux atteindre pratiquement tes objectifs dans l’immobilier. Bien évidemment, si tu veux vivre de l’immobilier et rapidement, tu devras multiplier les opérations rentables. Cela te permettra de rembourser le plus vite possible.

Je pense que le minimum à viser est 10% de rentabilité brute. Je suis conscient qu’il n’est pas évident de trouver des biens au minimum à 10% partout en France. Pourtant c’est possible et c’est l’objectif que vous devez vous fixer. Si tu investis dans des endroits plus à « risques » que d’autres, tu dois viser de plus grandes rentabilités. Je l’ai déjà évoqué lorsque j’ai parlé de mon achat de local professionnel. En effet, ce n’est pas une ville prémium, je n’avais pas pour objectif d’ailleurs d’investir dans un local professionnel à cet endroit. Pour autant, je suis tombé sur une affaire ou du moins je l’ai transformé en une affaire immobilière : résultat plus de 20% de rentabilité brute !

 

Quels éléments à prendre en compte dans l’achat d’un immeuble de rapport ?

 

Dans un immeuble de rapport, il me semble important de faire attention à plusieurs points. Bien évidement, son état et notamment des éléments de structure qui peuvent couter chers (charpente, gros œuvre,etc.). Ensuite, tu dois veiller à ce que chacun des appartements aient des compteurs individuels pour l’eau et le chauffage. Tu peux commencer par un petit immeuble de deux ou trois appartements.

Un autre point fondamental est le prix de la taxe foncière. Attention, si la taxe foncière vous coûte plus d’un mois de loyer. Je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter dans ce cas, mais tu dois l’avoir intégré dans ta réflexion. Autre point important, il est intéressant d’acheter un immeuble de rapport avec un plus. Il peut s’agir d’un potentiel à exploiter qui ne l’est pas actuellement (terrain constructible, local non loué dans le lot, etc.).

 

Quelle fiscalité et comment acheter mon immeuble de rapport ?

Attention, il existe plusieurs façons d’acheter un immeuble de rapport comme tous les biens immobiliers d’ailleurs : en nom propre ou en SCI. Pour moi, lorsque l’on commence à percevoir de gros revenus locatif annuels, la stratégie ultime est d’utiliser la SCI à l’IS. Tu vas ainsi pouvoir réduire au maximum la fiscalité et favoriser ta trésorerie positive tant que tu es propriétaire. Par contre, cela te coute plus cher à la revente car tu dépends des plus values professionnelles et non des plus value immobilières. Préfères-tu payer beaucoup quand tu n’as pas d’argent (pendant la durée du crédit en somme) ou bien quand tu as l’argent (lors de la vente du bien) ?  Tu peux lire mon article sur la SCI, tu seras ainsi plus à l’aise avec ce véhicule d’investissement.

Bien sûr, il y a des fanatiques de l’investissement en nom propre ou en SCI à l’IR car ils font du déficit foncier et utilisent le Borloo ancien ou plutôt le Cosse Ancien depuis le 31/01/2017. Le but est d’obtenir un abattement plus ou moins importants sur vos revenus fonciers, pour cela tu dois respecter un plafond de loyer et de revenus du locataire. Ainsi, tu vas signer une convention avec l’Anah sur 6 ans. Le soucis c’est que ce système est plutôt adapté dans certaines zones et avec certaines surfaces (notamment des grands appartements).

 

 

Tu peux voir que ce type d’investissement fait partie des niches lucratives dans l’immobilier. C’est un des moyens pour devenir rentier rapidement. De plus, tu peux jouir d’une concurrence moins féroce que lorsque tu convoites un appartement. Tu l’as compris pour moi c’est un must ! De plus, le fait d’être patron chez soi et pas redevable de frais de copropriété colle bien à ma quête de liberté financière.

Bons investissements investisseur immobilier qui se bouge !

 

Formation vidéo offerte : plus de 30 minutes pour gagner de l’argent avec l’immobilier

 

 

(4 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Daniella

    Plus de 20 % de rentabilité brute, c’est magnifique ! Cependant, pour arriver à ce taux, il faut savoir comment s’y prendre. Ce n’est pas facilement accessible. En tout cas, je t’en félicite.

    View Comment
    1. Didier

      Merci Daniella, effectivement ce n’est pas facile et même si ça peut se trouver, il faut oser franchir le pas ! Car souvent le risque est bien présent aussi.

      View Comment
  2. Jeremy

    je ne connaissais pas ce type d’investissement. C’est vrai que les économies d’échelles réalisées peuvent fortement améliorer la rentabilité de ce genre d’investissement.

    View Comment
    1. Didier

      Bonjour Jérémy, l’immeuble de rapport est très intéressant car il peut permettre une trésorerie positive importante!
      A très vite.

      View Comment

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>